Zakon o stanovanju i održavanju zgrada

Da li su fasada, krov, tavanski prostor i zajednička terasa zajednički delovi zgrade?

Da. Zakon ih izričito svrstava među zajedničke prostore/građevinske elemente, ako nisu poseban ili samostalni deo po zakonu.

tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, zajednička terasa … strehe, fasade, krov, dimnjaci, kanali za provetravanje, svetlarnici

Šta je poseban deo zgrade?

Posebna funkcionalna celina u zgradi: stan, poslovni prostor, garaža, garažno mesto ili garažni boks; delovi koji nisu određeni kao posebni ili samostalni smatraju se zajedničkim delovima (čl. 4).

Poseban deo zgrade je posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlja stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks. Delovi zgrade koji nisu određeni kao posebni ili samostalni delovi u skladu sa ovim zakonom smatraju se zajedničkim delovima zgrade.

Šta se stiče sticanjem svojine na posebnom delu zgrade?

Pored svojine na posebnom delu stiče se i svojina nad zajedničkim delovima zgrade, pravo učešća u upravljanju stambenom zajednicom i susvojina na zemljištu na kome je zgrada, odnosno zemljištu za redovnu upotrebu (čl. 5 st. 2).

Sticanjem prava svojine na posebnom delu zgrade stiče se i pravo svojine nad zajedničkim delovima zgrade, pravo učešća u upravljanju stambenom zajednicom i pravo susvojine na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, odnosno zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

Može li se poseban deo zgrade pretvoriti u zajednički deo?

Da, ugovorom između vlasnika posebnog dela i stambene zajednice, u skladu sa propisima o planiranju i izgradnji; potpisi ugovornih strana overavaju se po zakonu o overi potpisa (čl. 6).

Na osnovu ugovora zaključenog između vlasnika posebnog dela zgrade i stambene zajednice, poseban deo zgrade može biti pretvoren u zajednički deo zgrade … Potpisi ugovornih strana ugovora iz stava 1. ovog člana overavaju se

Kako se menja namena posebnog dela zgrade?

U skladu sa propisima o planiranju i izgradnji, na zahtev vlasnika posebnog dela, u postupku propisanom zakonom o stanovanju i propisima o planiranju i izgradnji (čl. 7).

Poseban deo zgrade može da promeni namenu u skladu sa propisima kojima se uređuje planiranje i izgradnja.

Čiji su zajednički delovi zgrade?

Vlasnici posebnih delova imaju na zajedničkim delovima zajedničku nedeljivu svojinu.

pravo zajedničke nedeljive svojine

Šta je raspolaganje zajedničkim delom zgrade?

Prenos prava na zajedničkom delu radi dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja.

prenos prava svojine ... u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja

Da li raspolaganje zajedničkim delom zahteva ugovor stambene zajednice sa sticaocem?

Da. Prenos se vrši ugovorom između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova.

na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo

Da li nedostaje ugovor za raspolaganje zajedničkim delom?

Da — sama odluka skupštine nije zamena za ugovor o prenosu zajedničkog dela.

Prenos prava iz stava 1. ovog člana vrši se na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova.

Ako je krov iznad mog stana ili fasada uz moj stan, da li je to samo moj deo?

Ne. Kada je deo zbog položaja istovremeno poseban i zajednički (npr. krov iznad stana ili fasada), zakon ga smatra zajedničkim delom.

krov iznad posebnog dela ili fasada zgrade, takav deo smatra se zajedničkim delom

Može li vlasnik stana sam promeniti oblik, strukturu ili boju fasade/krova/zajedničkog konstruktivnog dela?

Ne samo na osnovu svog vlasništva nad stanom. Pravo upotrebe zajedničkog dela ne daje pravo samostalne promene njegovih fizičkih svojstava, osim zakonskog izuzetka za određene radove unapređenja bez ugrožavanja funkcije.

bez prava da mu menja fizička svojstva ... oblik, strukturu, uključujući i boju

Čija je svojina na instalacijama u zgradi do merila?

Delovi mreža do merila su u svojini subjekta koji pruža uslugu, a od merila čine deo posebnog, zajedničkog ili samostalnog dela zgrade; elektroenergetska mreža do merila, uključujući merilo i razvodni orman, je svojina operatora distributivnog sistema (čl. 11 st. 2 i 3).

Delovi mreža u zgradi do merila, ako merilo postoji, ukoliko nije drugačije određeno, u svojini su subjekta … Delovi elektroenergetske mreže u zgradi do merila, uključujući merilo, opremu i instalacije smeštene u merno-razvodni orman

Moraju li vlasnici posebnih delova omogućiti pristup instalacijama, trafostanici i skloništu u zgradi?

Da. Dužni su da obezbede pristup samostalnom delu zgrade licima koja po posebnim propisima redovno održavaju i kontrolišu funkcionalnost mreže, trafostanice, instalacija i opreme, kao i skloništa (kućna i blokovska) (čl. 11 st. 5).

Vlasnici posebnih delova zgrade dužni su da obezbede pristup samostalnom delu zgrade licima koja u skladu sa posebnim propisima redovno održavaju i kontrolišu funkcionalnost mreže, odnosno transformatorske stanice, instalacija i opreme, kao i skloništa koja se nalaze u zgradi (kućna i blokovska).

Može li vlasnik adaptirati svoj stan/poseban deo bez saglasnosti za zadiranje u zajedničke ili tuđe delove?

Svoj poseban deo može menjati u skladu sa zakonom samo bez zadiranja u tuđe posebne, zajedničke ili samostalne delove; za zadiranje je potrebno ovlašćenje.

bez zadiranja ... osim po dobijenom ovlašćenju za takve radnje

Koliki je rok za sudsko osporavanje odluke skupštine stambene zajednice kao nezakonite?

Postupak pred osnovnim sudom pokreće se u roku od 45 dana od saznanja za odluku, a najkasnije šest meseci od donošenja odluke.

u roku od 45 dana od saznanja ... najkasnije u roku od šest meseci

Da li je prošao rok od 45 dana od saznanja za osporavanje odluke skupštine?

Ako je prošlo više od 45 dana od saznanja, zakonski rok iz člana 12 je propušten, bez obzira na krajnji limit od šest meseci.

u roku od 45 dana od saznanja za odluku

Da li je istekao apsolutni rok od šest kalendarskih meseci za osporavanje odluke skupštine?

Ako je prošlo šest kalendarskih meseci od donošenja odluke, istekao je krajnji rok iz člana 12.

najkasnije u roku od šest meseci od dana donošenja odluke

Može li vlasnik izvršiti nužnu popravku zajedničkog dela ako odgovorno lice ne reaguje, a preti šteta njegovom stanu?

Može kada je popravka neophodna radi otklanjanja opasnosti od štete na njegovom posebnom delu i dužno lice to blagovremeno ne učini.

izvrši popravku ... neophodna radi otklanjanja opasnosti od prouzrokovanja štete

Da li radovi u stanu nedozvoljeno zadiru u zajednički ili tuđi deo bez ovlašćenja?

Da — to nije pokriveno pravom vlasnika da sam uređuje svoj poseban deo.

osim po dobijenom ovlašćenju za takve radnje

Ko ima pravo preče ponude kada se zajednički deo zgrade prenosi radi pripajanja, dogradnje ili nadziđivanja i u kom roku?

Vlasnik posebnog dela ima pravo da mu se prvom ponudi prenos zajedničkog dela; pravo ostvaruje ako u roku od 15 dana od prijema ponude pisano obavesti skupštinu stambene zajednice, a ponuda i prihvat se uručuju preporučenim pismom (čl. 13 st. 1, 3 i 4).

Vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo da mu se prvom ponudi prenos prava svojine nad zajedničkim delom zgrade radi pripajanja, pretvaranja, dogradnje, odnosno nadziđivanja … Vlasnik posebnog dela zgrade ostvaruje pravo prečeg prenosa ako u roku od 15 dana od dana prijema ponude … moraju se uručiti preporučenim pismom.

Šta ako stambena zajednica prenese zajednički deo bez ponude ili pod povoljnijim uslovima?

Imalac prava prečeg prenosa može tužbom da zahteva da se ugovor o prenosu oglasi bez dejstva prema njemu (čl. 13).

Ako stambena zajednica prenese određeni zajednički deo zgrade, a nije ga prethodno ponudila imaocu prava prečeg prenosa ili je zajednički deo prenela pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava prečeg prenosa može tužbom da zahteva da se ugovor o prenosu zajedničkog dela oglasi bez dejstva prema njemu

Mora li vlasnik dozvoliti prolaz kroz svoj stan/poseban deo kada je to nužno za popravku drugog dela zgrade?

Da, kada je prolaz ili primerena upotreba posebnog dela nužna za popravku, održavanje drugog dela ili ispunjenje druge zakonske obaveze.

dozvoli prolaz kroz svoj poseban ... deo ... ako je to nužno za popravku

Da li vlasnik neopravdano onemogućava nužan pristup radi popravke/održavanja?

To je suprotno obavezi vlasnika iz člana 14 kada je pristup zaista nužan.

dozvoli prolaz ... ako je to nužno za popravku, odnosno održavanje

Ko odlučuje o nadziđivanju kada postoje zasebne stambene zajednice po ulazima?

Potrebna je saglasnost većine od ukupnog broja stambenih zajednica po ulazima; saglasnost potpisuje upravnik zajednice ulaza, a ugovor sa investitorom lice koje ovlaste upravnici koji su dali saglasnost (čl. 16 st. 5 i 6).

U situaciji kada su formirane zasebne stambene zajednice po ulazima, za radove na nadziđivanju zgrade kao celine, kao i za odlučivanje o načinu korišćenja i održavanja zemljišta za redovnu upotrebu zgrade potrebna je saglasnost većine od ukupnog broja stambenih zajednica po ulazima. … saglasnost za nadziđivanje u ime stambene zajednice ulaza potpisuje upravnik stambene zajednice ulaza

Kako se donose pravila vlasnika koja mogu drugačije urediti većine i odlučivanje?

Jednoglasnom odlukom svih vlasnika posebnih delova. Tek važeća pravila vlasnika mogu drugačije urediti potrebne većine i nadležnosti u granicama zakona.

Pravila vlasnika donose se jednoglasnom odlukom svih vlasnika posebnih delova

Da li se može primeniti drugačija većina iz pravila vlasnika ako pravila nisu jednoglasno doneta?

Ne kao važeća pravila vlasnika iz člana 17; zakon zahteva jednoglasnu odluku svih vlasnika posebnih delova.

jednoglasnom odlukom svih vlasnika posebnih delova

Ko odlučuje o radovima na zajedničkim delovima zgrade?

Skupština stambene zajednice donosi odluku o preduzimanju radova na zajedničkim delovima.

donosi odluku o preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade

Ko odlučuje o raspolaganju zajedničkim delom zgrade?

Skupština stambene zajednice.

donosi odluku o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade

Da li profesionalni upravnik i kreditno zaduživanje traže posebnu većinu?

Da. Poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku i kreditno zaduživanje spadaju u odluke za koje zakon traži 2/3 ukupnih glasova, osim važećih pravila vlasnika.

poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju ... 2/3

Kolika većina je potrebna za raspolaganje zajedničkim delom?

2/3 ukupnog broja glasova, osim ako su važeća jednoglasno doneta pravila vlasnika zakonito odredila drugačiju većinu.

raspolaganju zajedničkim delovima zgrade ... odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova

Da li raspolaganje zajedničkim delom nema potrebne 2/3 ukupnih glasova?

Da — bez važećih pravila vlasnika koja drugačije uređuju većinu, odluka nema zakonsku većinu.

2/3 ukupnog broja glasova

Koja saglasnost stambene zajednice se koristi za nadziđivanje?

Za raspolaganje zajedničkim delom radi nadziđivanja, saglasnost u smislu propisa o izgradnji predstavlja odluka skupštine doneta većinom iz člana 44 stav 2 — 2/3 ukupnih glasova, osim važećih pravila vlasnika.

O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.

Da li obična odluka o radovima na zajedničkom delu nema potrebnu većinu?

Ako nema važećih pravila vlasnika koja određuju drugačije, odluka ne prolazi bez obične većine prisutnih članova sa pravom glasa i odgovarajućeg kvoruma.

odluke običnom većinom glasova prisutnih članova

Koja je podrazumevana većina za odluku skupštine kada zakon ne traži posebnu većinu?

Obična većina glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po tom pitanju, uz ispunjen kvorum; važeća pravila vlasnika mogu urediti drugačije.

odluke običnom većinom glasova prisutnih članova

Da li odluka pada ako nije ispunjen odgovarajući kvorum?

Da — bez odgovarajućeg kvoruma sednica nema uslov za rad i odlučivanje po tom pitanju.

Kvorum za održavanje i rad sednice skupštine

Koliki je kvorum ponovljene sednice zbog prethodnog nedostatka kvoruma?

1/3 ukupnog broja glasova članova, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj.

Kvorum ... ponovljene sednice čini 1/3 ukupnog broja glasova

Koliki je podrazumevani kvorum skupštine stambene zajednice?

Obična većina ukupnog broja glasova članova sa pravom glasa po pitanju, ako odluka stambene zajednice ne odredi veći broj.

Kvorum ... čini obična većina od ukupnog broja glasova

Koje su vrste održavanja zgrade i šta je unapređenje svojstava?

Hitne intervencije, tekuće i investiciono održavanje; unapređenje svojstava su aktivnosti kojima se poboljšavaju energetska ili druga svojstva zgrade dogradnjom ili ugradnjom novih delova, sklopova, uređaja i instalacija (čl. 58).

Aktivnosti na održavanju zgrade vrše se kroz: 1) hitne intervencije, 2) tekuće održavanje i 3) investiciono održavanje. … Unapređenje svojstava zgrade ili dela zgrade jesu aktivnosti kojima se poboljšavaju energetska ili druga svojstva zgrade

Koliko brzo upravnik mora reagovati na hitnu intervenciju?

Odmah po saznanju; ako iz objektivnih razloga nije moguće odmah, odgovarajuće mere moraju se preduzeti najkasnije u roku od 48 časova.

odmah po saznanju, a najkasnije u roku od 48 časova

Da li vlasnik treba odmah da obavesti upravnika o potrebi za hitnom intervencijom?

Da.

dužan je da odmah po saznanju o potrebi izvođenja hitnih intervencija na zgradi, odnosno zajedničkim delovima zgrade, o tome obavesti upravnika

Da li je propušten rok za preduzimanje mera hitne intervencije?

Ako odgovarajuće mere nisu preduzete odmah odnosno najkasnije u 48h kada je ranije objektivno bilo nemoguće, postoji propust obaveze iz člana 59.

najkasnije u roku od 48 časova

Postoji li obaveza održavanja zgrade tako da od zgrade ili zajedničkih delova ne preti opasnost štete?

Da. Odgovorna lica moraju održavati zgradu tako da od zgrade odnosno zajedničkih delova ne preti opasnost nastanka štete.

održavaju zgradu ... da ... ne preti opasnost nastanka štete

Može li lokalna samouprava propisati održavanje fasade i zabraniti promenu spoljnog izgleda zgrade?

Da, odlukom može propisati obavezu održavanja spoljnog izgleda (fasade) i zabranu promene spoljnog izgleda (npr. zabranu postavljanja klima-uređaja na vidljivom delu zgrade), sa različitim stepenima obaveznosti po urbanističkim zonama i blokovima (čl. 61 st. 3).

Jedinica lokalne samouprave može odlukom da propiše obavezu održavanja spoljnog izgleda zgrade (fasade) i zabranu promene spoljnog izgleda (zabrana postavljanja klima-uređaja na vidljivom delu zgrade i sl.), uz propisivanje različitih stepena obaveznosti održavanja spoljnog izgleda zgrade, u zavisnosti od urbanističke zone ili bloka u kom se zgrada nalazi.

Kada jedinica lokalne samouprave preuzima radove na održavanju zgrade?

Kada obveznici ne izvrše potrebne aktivnosti, a time bi mogle nastati štetne posledice po život ili zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti; ima pravo regresa prema obvezniku (čl. 61 st. 1 i 4).

U slučaju kada lica iz člana 15. ovog zakona ne izvrše potrebne aktivnosti na održavanju zgrade, a nesprovođenjem ovih aktivnosti bi mogle da nastanu štetne posledice po život ili zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, radove na održavanju zgrade preuzima jedinica lokalne samouprave. … U slučaju iz st. 1. i 2. ovog člana, jedinica lokalne samouprave ima pravo regresa

Kako se po zakonu podrazumevano dele troškovi održavanja zgrade?

Tekuće održavanje i upravljanje — prema broju posebnih delova; investiciono održavanje i unapređenje — prema učešću površine posebnog dela, uz zakonsku mogućnost drugačijeg kriterijuma uz 2/3 ili pravila vlasnika.

srazmerno broju svojih posebnih delova ... srazmerno učešću površine

Ko određuje visinu izdvajanja za investiciono održavanje zgrade (rezervni fond)?

Skupština stambene zajednice, ali ne manje od iznosa koji propiše jedinica lokalne samouprave aktom o investicionom održavanju; to je rezervni fond zgrade (čl. 64 st. 5).

Visina izdvajanja na ime troškova investicionog održavanja zajedničkih delova zgrade određuje se odlukom skupštine stambene zajednice koja ne može biti niža od iznosa propisanog aktom o investicionom održavanju zgrada koji donosi jedinica lokalne samouprave, i predstavlja rezervni fond zgrade.

Ko odgovara za štetu koja potiče od posebnog, a ko od zajedničkog dela zgrade?

Vlasnik posebnog dela odgovara bez obzira na krivicu ako ne postupi po čl. 60; za štetu od zajedničkih delova odgovara stambena zajednica, supsidijarno vlasnici; ako se ne može odrediti izvor štete, solidarno odgovaraju zajednica i vlasnici posebnih delova (čl. 69).

Vlasnik posebnog dela zgrade odgovara za štetu koja potiče od njegovog posebnog dela ako ne postupi u skladu sa članom 60. ovog zakona, bez obzira na krivicu. … Za štetu koja proistekne od zajedničkih delova zgrade odgovara stambena zajednica, a supsidijarno i vlasnici posebnih delova zgrade ako stambena zajednica ne nadoknadi štetu … za štetu odgovaraju solidarno stambena zajednica i vlasnici posebnih delova.

Šta kontroliše građevinski inspektor u zgradi koja se koristi?

Da li se zgrada koristi po nameni, da li se korišćenjem ugrožavaju život, zdravlje i bezbednost zgrade, da li se zgrada održava po programu održavanja i da li postoje nedostaci koji ugrožavaju bezbednost korišćenja (čl. 126 st. 1).

Građevinski inspektor u vršenju inspekcijskog nadzora ima pravo i obavezu da: 1) proverava da li se zgrada i njeni delovi koriste u skladu sa svojom namenom; 2) proverava da li se korišćenjem zgrade dovodi u opasnost život i zdravlje ljudi, bezbednost zgrade i imovine, saobraćaja, okoline i životne sredine; 3) proverava da li se zgrada održava u skladu sa programom održavanja iz člana 60. stav 6. ovog zakona; 4) proverava da li na izgrađenoj zgradi postoje nedostaci koji ugrožavaju bezbednost njenog korišćenja i okoline;

Može li građevinski inspektor zabraniti korišćenje zgrade ili njenog dela?

Da, dužan je da rešenjem zabrani korišćenje zgrade ili dela zgrade i naredi hitno izvođenje radova kada bi mogle da nastanu štetne posledice po život ili zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti (čl. 128 st. 1).

U vršenju inspekcijskog nadzora građevinski inspektor je dužan da zabrani rešenjem stambenoj zajednici, odnosno drugom odgovornom licu iz člana 15. ovog zakona, korišćenje zgrade ili dela zgrade i da naredi hitno izvođenje radova i preduzimanje drugih mera čijim neizvršenjem bi mogle da nastanu štetne posledice po život ili zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, u skladu sa članom 60. ovog zakona.

Kolika je kazna za vlasnika koji nastavi da koristi zgradu posle zabrane ili ne vrati deo zgrade u prethodno stanje?

Fizičko lice 5.000–150.000 dinara, a pravno lice kao vlasnik posebnog dela 50.000–2.000.000 dinara (čl. 132 st. 1 tač. 8 i 9, st. 2).

Novčanom kaznom od 5.000,00 do 150.000,00 dinara kazniće se za prekršaj fizičko lice kao vlasnik posebnog dela … 8) nastavi sa korišćenjem zgrade, odnosno dela zgrade nakon donetog rešenja iz člana 127. stav 1. tačka 1. … 9) u naloženom roku ne vrati deo zgrade u prethodno stanje … Za prekršaj iz stava 1. ovog člana kazniće se pravno lice kao vlasnik posebnog dela novčanom kaznom od 50.000,00 do 2.000.000,00 dinara.

Da li nadstresnica na terasi menja fasadu i zahteva odobrenje, tehnicku dokumentaciju ili proveru lokacijskih uslova?

Ne moze se automatski tretirati kao obicna dvorisna nadstresnica. Fasada, krov, zavrsna obrada spoljnog zida i zajednicka terasa mogu biti zajednicki delovi zgrade. Ako nadstresnica zadire u takav zajednicki deo ili menja njegova fizicka svojstva/spoljni izgled, vlasnik posebnog dela nema pravo da to uradi samo na osnovu svojine na stanu ili lokalu: potrebna su odgovarajuca ovlascenja/odluke stambene zajednice, a zatim se posebno utvrdjuje koji akt po propisima o planiranju i izgradnji i koja tehnicka dokumentacija su potrebni. Izuzetak za jednostavnu pomocnu nadstresnicu do 20 m2 iz posebnog pravilnika ne treba bez provere prenositi na nadstresnicu koja se postavlja na terasi postojece zgrade.

fasada zgrade, takav deo smatra se zajedničkim delom zgrade

Odvojiti dve provere: (1) ko sme da menja zajednicki deo/spoljni izgled i (2) koji gradjevinski akt je potreban za konkretan zahvat.