Pravilnik o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju

Šta su opšta pravila za parcelaciju?

Elementi za određivanje veličine, oblika i površine građevinske parcele koja se formira.

Општа правила за парцелацију су елементи за одређивање величине, облика и површине грађевинске парцеле која се формира.

Oblik građevinske parcele

Po pravilu pravougaonik ili trapez, sa oblikom i površinom koji omogućavaju izgradnju po opštim pravilima.

Грађевинска парцела по правилу има облик правоугаоника или трапеза. Грађевинска парцела има облик и површину, који омогућавају изградњу објекта у складу са општим правилима за парцелацију.

Kako se formira građevinska parcela?

Deobom ili spajanjem celih ili delova katastarskih parcela, odnosno parcelacijom ili preparcelacijom — do minimuma propisanog ovim pravilnikom.

Грађевинска парцела се формира деобом или спајањем целих или делова катастарских парцела, односно парцелацијом или препарцелацијом до минимума прописаног овим правилником.

Na osnovu čega se vrši ispravka granica susednih parcela?

Na osnovu elaborata geodetskih radova za ispravku granica susednih parcela — isto važi za spajanje susednih parcela istog vlasnika i spajanje parcela na kojima je isto lice vlasnik ili dugoročni zakupac po ranijim propisima. Ispravka se vrši samo ako su ispunjeni uslovi za primenu opštih pravila za parcelaciju.

Исправка граница суседних катастарских парцела, спајање суседних катастарских парцела истог власника, као и спајање суседних парцела на којима је исто лице власник или дугорочни закупац на основу ранијих прописа, врши се на основу елабората геодетских радова за исправку граница суседних парцела.

Najmanja površina parcele — zona kuća za odmor

500,00 m² za pojedinačne slobodnostojeće objekte za odmor i povremeno stanovanje

Најмања површина грађевинске парцеле за изградњу појединачних слободностојећих објеката за одмор и повремено становање је 500,00 м2.

Najmanja površina i širina parcele — seoska zona

400,00 m², najmanja širina 12,00 m. Izuzetno na parceli ne manjoj od 150,00 m² može se graditi P+1 sa dva stana i indeksom izgrađenosti do 0,8.

Најмања површина грађевинске парцеле за изградњу у насељу је 400,00 м2, а најмања ширина те парцеле у насељима за све врсте изградње износи 12,00 м. На грађевинској парцели чија је површина мања од најмање површине утврђене у ставу 1. овог члана, односно не мања од 150,00 м2, може се утврдити изградња стамбеног објекта спратности П+1, са два стана, индекса изграђености до 0,8.

Najmanja površina parcele — zona retkih naselja i porodične gradnje

slobodnostojeći 300,00 m² · dvojni 400,00 m² (dve po 200,00) · neprekinuti niz, atrijumski i poluatrijumski 200,00 m² · prekinuti niz 200,00 m²

Најмања површина грађевинске парцеле за изградњу слободностојећег објекта је 300,00 м2, двојног објекта је 400,00 м2 (две по 200,00 м2), објеката у непрекинутом низу, атријумских и полуатријумских објеката 200,00 м2, као и објеката у прекинутом низу 200,00 м2.

Najmanja širina parcele — zona retkih naselja i porodične gradnje

slobodnostojeći 10,00 m · dvojni 16,00 m (dve po 8,00) · neprekinuti niz 5,00 m

Најмања ширина грађевинске парцеле за изградњу слободностојећег објекта је 10,00 м, двојних објеката 16,00 (два по 8,00 м) и објеката у непрекинутом низу 5,00 м.

Najmanja širina i površina parcele — gradske stambene i centralne zone

širina 12,0 m za višespratne u neprekinutom nizu · 16,0 m za slobodnostojeće višeporodične i poslovne · najmanja površina za novu izgradnju 600 m²

Најмања ширина грађевинске парцеле за вишеспратне стамбене и пословне објекте у непрекинутом низу је 12,0 м, а за слободностојеће вишепородичне стамбене, пословне и друге објекте компатибилних намена је 16,0 м. Најмања површина грађевинске парцеле за нову изградњу за објекте из става 1. овог члана је 600 м2.

Najmanja širina i površina parcele — privredni, poslovni, proizvodni i industrijski objekti

najmanja širina 16,0 m, najmanja površina nove parcele 800 m²

Најмања ширина грађевинске парцеле за привредне, пословне, производне и индустријске објекте је 16,0 м, а најмања површина нове парцеле за нову изградњу је 800 м2.

Najmanja dozvoljena širina pojasa regulacije po vrsti ulice

sabirne ulice 10,00 m · stambene ulice 8,00 m · saobraćajnice u seoskim naseljima 7,00 m · kolski prolazi 5,00 m · privatni prolazi 2,50 m

Локацијски услови издају се ако грађевинска парцела има излаз на јавну саобраћајну површину, у складу са рангом и правилима за најмању дозвољену ширину појаса регулације по врстама улица: 1) сабирне улице – 10,00 м; 2) стамбене улице – 8,00 м; 3) саобраћајнице у сеоским насељима – 7,00 м; 4) колски пролази – 5,00 м; 5) приватни пролазе – 2,50 м.

Ovo je uslov ZA IZDAVANJE lokacijskih uslova — ako parcela nema izlaz na saobraćajnicu propisane širine, uslovi se ne izdaju.

Minimalna infrastrukturna opremljenost za izdavanje lokacijskih uslova

Zona kuća za odmor, seoska, retka naselja, periferna poslovna i industrijska: minimalno vodovodna i elektroenergetska mreža. Opšta stambena, mešovita, gradska i centralna zona: vodovodna, kanalizaciona i elektroenergetska mreža.

Локацијски услови издају се ако грађевинска парцела у зони кућа за одмор, сеоској зони и зони ретких насеља и породичне градње, у периферној пословној, привредној и индустријској зони има излаз на јавну саобраћајну површину… у којој је изграђена или је планирана минимално водоводна и електроенергетска мрежа.

Položaj objekta u odnosu na građevinsku liniju

Objekat se postavlja prednjom fasadom na građevinsku liniju, odnosno unutar prostora oivičenog građevinskom linijom.

Грађевинска линија се поклапа са регулационом линијом на грађевинској парцели или се налази на растојању које је за појединачне зоне прописано овим правилником. Грађевински објекат поставља се предњом фасадом на грађевинску линију, односно унутар простора оивиченог грађевинском линијом.

Podzemna građevinska linija

Ne sme preći granice građevinske parcele. Za podzemne delove (skloništa, garaže i sl.) može se utvrditi i u pojasu između regulacione i građevinske linije, kao i u unutrašnjem dvorištu izvan gabarita objekta.

Подземна грађевинска линија не може да пређе границе грађевинске парцеле. Подземна грађевинска линија за остале подземне објекте (делови објеката, склоништа, гараже и сл.) може се утврдити и у појасу између регулационе и грађевинске линије, као и у унутрашњем дворишту изван габарита објекта, ако то не представља сметњу у функционисању објекта или инфраструктурне и саобраћајне мреже.

Podzemni deo ispod dvorišta smanjuje površinu koja se računa u zelenilo u direktnom kontaktu sa tlom.

Koje su kompatibilne namene uz stanovanje

poslovanje, trgovina, ugostiteljstvo, zanatstvo i usluge, zdravstvo, dečija zaštita, obrazovanje, kultura, verski objekti. Mogu biti i 100 % zastupljene na pojedinačnoj parceli.

…дозвољена је изградња компатибилних намена, и то: 1) пословање; 2) трговина; 3) угоститељство; 4) занатство и услуге; 5) здравство; 6) дечија заштита; 7) образовање; 8) култура; 9) верски објекти.… Компатибилне намене у оквиру зоне, могу бити и 100% заступљене на појединачној грађевинској парцели у оквиру зоне…

Drugi i pomoćni objekti na parceli

U zoni kuća za odmor, seoskoj, retkih naselja i perifernoj poslovnoj zoni mogu se, u okviru dozvoljenog procenta izgrađenosti, graditi drugi i pomoćni objekti u funkciji glavnog, čija namena ne ugrožava glavni objekat ni susedne parcele.

У зони кућа за одмор, сеоској зони и зони ретких насеља и породичне градње, у периферној пословној, привредној и индустријској зони у оквиру сваке грађевинске парцеле, а у оквиру дозвољеног процента изграђености парцеле, могу се градити други објекти, као и пратећи и помоћни објекти који су у функцији коришћења главног објекта, чија намена не угрожава главни објекат и суседне парцеле.

Načini postavljanja objekta na parceli

neprekinuti niz — dodiruje obe bočne linije · prekinuti niz — dodiruje jednu · slobodnostojeći — nijednu · poluatrijumski — tri linije · atrijumski — sve četiri. Udaljenost novog objekta od drugog objekta na istoj parceli utvrđuje se po pravilu o udaljenosti od granice susedne parcele.

Објекти могу бити постављени на грађевинској парцели: 1) у непрекинутом низу – објекат на парцели додирује обе бочне линије грађевинске парцеле; 2) у прекинутом низу – објекат додирује само једну бочну линију грађевинске парцеле; 3) као слободностојећи – објекат не додирује ни једну линију грађевинске парцеле; 4) као полуатријумски – објекат додирује три линије грађевинске парцеле, и 5) као атријумски – објекат додирује све четири линије грађевинске парцеле.

Kako se meri visina objekta

Rastojanje od nulte kote do kote venca (najviša tačka fasadnog platna), mereno na fasadi okrenutoj prema ulici odnosno pristupnoj javnoj saobraćajnoj površini. Nulta kota je presek linije terena i vertikalne ose objekta. Za udaljenost od suseda referentna je visina fasade okrenute prema susedu.

Висина објекта је растојање од нулте коте објекта до коте венца (највише тачке фасадног платна) и одређује се у односу на фасаду објекта постављеној према улици, односно приступној јавној саобраћајној површини. Нулта кота је тачка пресека линије терена и вертикалне осе објекта. За одређивање удаљења од суседног објекта или бочне границе парцеле, референтна је висина фасаде окренуте према суседу, односно бочној граници парцеле.

Visina se ne meri do slemena ni do najviše tačke objekta, nego do venca ulične fasade. Za rastojanje od suseda merodavna je DRUGA fasada — ona prema susedu.

Koja se visina uzima kad se računa udaljenje od suseda

Visina fasade okrenute prema susedu odnosno bočnoj granici parcele — NE visina objekta merena prema ulici.

За одређивање удаљења од суседног објекта или бочне границе парцеле, референтна је висина фасаде окренуте према суседу, односно бочној граници парцеле.

Isti objekat ima DVIJE merodavne visine: prema ulici za visinsku regulaciju, prema susedu za rastojanje. Na strmom terenu ili kod stepenovanog objekta te dvije se bitno razlikuju, pa se rastojanje lako izračuna sa pogrešnom.

Da li je visina nazitka potkrovne etaže ograničena

Nije. Ograničava se samo visina venca objekta. Venac novog objekta se po pravilu usklađuje sa vencem susednog objekta.

3) висина венца новог објекта са венцем усклађује се по правилу са венцем суседног објекта; 4) висина назидка поткровне етаже није ограничена, ограничава се само висина венца објекта.

Ovo je opšte pravilo. Planski dokument može propisati ograničenje nazitka i tada važi plan.

Relativna visina objekta na strmom terenu

Na ravnom terenu i na nagibu prema ulici (naviše) jednaka je visini objekta. Na nagibu od ulice (naniže), kad je nulta kota niža od kote puta — rastojanje od kote nivelete puta na sredini fronta parcele do kote venca.

Релативна висина је: 1) на релативно равном терену, на стрмом терену са нагибом који прати нагиб саобраћајнице и на стрмом терену са нагибом према улици (навише), једнака је висини објекта; 2) на стрмом терену са нагибом од улице (наниже), кад је нулта кота нижа од коте јавног или приступног пута – растојање од коте нивелете пута на средини фронта парцеле до коте венца;

Da li se visina venca usklađuje sa susednim objektom

Po pravilu da — visina venca novog objekta usklađuje se sa vencem susednog objekta.

висина венца новог објекта са венцем усклађује се по правилу са венцем суседног објекта

Visina nazitka potkrovne etaže NIJE ograničena — ograničava se samo venac. Potkrovlje se time dobija bez dizanja venca.

Kako se određuje kota prizemlja kod parcele sa privatnim prolazom

Utvrđuje se lokacijskim uslovima, uz primenu odgovarajućih tačaka istog člana.

за објекте који имају индиректну везу са јавним путем, преко приватног пролаза, кота приземља утврђује се локацијским условима

Kod parcele koja na put izlazi preko privatnog prolaza kota prizemlja nije stvar izbora — čita se iz lokacijskih uslova. Vidi zpi-pristup-preko-sluzbenosti.

Koliko kota prizemlja sme biti viša od nulte kote

Najviše ½ spratne visine iznad nulte kote.

кота приземља може бити виша од нулте коте највише ½ спратне висине од нулте коте

Prag nije apsolutan broj nego pola SPRATNE VISINE tog objekta — sa spratnom visinom 2,8 m to je 1,4 m, sa 3,2 m je 1,6 m.

Sme li kota prizemlja biti niža od kote puta na ravnom terenu

Ne. Na ravnom terenu kota prizemlja ne može biti niža od kote nivelete javnog ili pristupnog puta.

кота приземља нових објеката на равном терену не може бити нижа од коте нивелете јавног или приступног пута

Kolika sme biti kota prizemlja na terenu u padu od ulice

Kada je nulta kota niža od kote nivelete javnog puta, kota prizemlja može biti niža od nulte kote najviše ½ spratne visine.

за објекте на стрмом терену са нагибом од улице (наниже), када је нулта кота нижа од коте нивелете јавног пута, кота приземља може бити нижа од нулте коте највише ½ спратне висине

Ista polovina spratne visine kao na ravnom terenu, ali u suprotnom smeru — ovde NIŽE od nulte kote, tamo VIŠE.

Koji se pomoćni objekti mogu graditi na istoj parceli

Objekti u funkciji glavnog: garaže, ostave, septičke jame, bunari, cisterne za vodu, letnja kuhinja, poljski klozet i slično.

На истој грађевинској парцели могу се градити и помоћни објекти, односно објекти који су у функцији главног објекта, а граде се на истој парцели на којој је саграђен главни стамбени, пословни или објекат јавне намене (гараже, оставе, септичке јаме, бунари, цистерне за воду, летња кухиња, пољски клозет и сл.).

Građevinski elementi u prizemlju preko građevinske ili regulacione linije

izlozi lokala 0,30 m po celoj visini, samo ako je trotoar najmanje 3,00 m · izlozi 0,90 m u pešačkim zonama · transparentne konzolne nadstrešnice 2,00 m na visini iznad 3,00 m · platnene nadstrešnice 1,00 m od ivice trotoara iznad 3,00 m · konzolne reklame 1,20 m iznad 3,00 m

Грађевински елементи на нивоу приземља могу прећи грађевинску, односно регулациону линију… и то: 1) излози локала – 0,30 м, по целој висини, када најмања ширина тротоара износи 3,00 м, а испод те ширине тротоара није дозвољена изградња испада излога локала у приземљу; 2) излози локала – 0,90 м по целој висини у пешачким зонама; 3) транспарентне браварске конзолне надстрешнице у зони приземне етаже – 2,00 м на целој ширини објекта са висином изнад 3,00 м; 4) платнене надстрешнице са масивном браварском конструкцијом – 1,00 м од спољне ивице тротоара на висини изнад 3,00 м… 5) конзолне рекламе – 1,20 м на висини изнад 3,00 м.

Ispadi na objektu — erkeri, doksati, balkoni, nadstrešnice

Ne mogu preći građevinsku liniju više od 1,60 m, ni regulacionu više od 1,20 m, i to samo na delu objekta višem od 3,00 m. Ne smeju se graditi bliže od 1,50 m od bočne granice pretežno severne orijentacije, odnosno 2,50 m od pretežno južne.

Испади на објекту (еркери, доксати, балкони, улазне надстрешнице са и без стубова, надстрешнице и сл.) не могу прелазити грађевинску линију више од 1,60 м, односно регулациону линију више од 1,20 м и то на делу објекта вишем од 3,00 м. Испади на објекту не смеју се градити на растојању мањем од 1,50 м од бочне границе парцеле претежно северне оријентације, односно, 2,50 м од бочне границе парцеле претежно јужне оријентације.

Ograničenje prema bočnoj granici zavisi od orijentacije — sever 1,50 m, jug 2,50 m.

Otvorene spoljne stepenice na prednjem delu objekta

Dozvoljene ako je građevinska linija najmanje 3,00 m uvučena od regulacione i ako savlađuju visinu do 0,90 m. Izuzetno i pri manjem rastojanju ako je trotoar preko 3,00 m. Stepenice preko 0,90 m ulaze u gabarit objekta.

Отворене спољне степенице могу се постављати на предњи део објекта, ако је грађевинска линија најмање 3,00 м увучена у односу на регулациону линију и ако савлађују висину до 0,90 м. … Степенице из става 1. овог члана које савлађују висину преко 0,90 м, изнад површине терена, улазе у габарит објекта.

Stepenice više od 0,90 m ulaze u gabarit — dakle i u indeks zauzetosti.

Građevinski elementi ispod kote trotoara

Kad se građevinska i regulaciona linija poklapaju: stope temelja i podrumski zidovi 0,15 m do dubine 2,60 m ispod trotoara, ispod te dubine 0,50 m; šahtovi podrumskih prostorija do nivoa trotoara 1,00 m. Stope temelja ne mogu preći granicu susedne parcele bez saglasnosti vlasnika.

1) стопе темеља и подрумски зидови – 0,15 м до дубине од 2,60 м испод површине тротоара, а испод те дубине – 0,50 м; 2) шахтови подрумских просторија до нивоа коте тротоара – 1,00 м. Стопе темеља не могу прелазити границу суседне парцеле, осим уз сагласност власника или корисника парцеле.

Stopa temelja preko međe traži pisanu saglasnost suseda — kod uzidanih objekata se redovno previdi.

Pristup novoformirane parcele

Svaka novoformirana građevinska parcela mora imati pristup na javnu saobraćajnu površinu.

Свака новоформирана грађевинска парцела мора имати приступ на јавну саобраћајну површину.

Da li se garaža računa u indeks izgrađenosti i zauzetosti

Nadzemne garaže se URAČUNAVAJU u indeks izgrađenosti i zauzetosti. Podzemne garaže se NE računaju u indekse.

Површине гаража објеката које се планирају надземно на грађевинској парцели урачунавају се при утврђивању индекса изграђености, односно индекса заузетости грађевинске парцеле, а подземне гараже се не урачунавају у индексе.

Ovo direktno menja računicu zauzetosti. Garaža u prizemlju objekta ulazi u indeks; ista garaža ukopana ne ulazi.

Parkiranje za sopstvene potrebe — opšte pravilo

Vlasnici porodičnih i stambenih objekata svih vrsta obezbeđuju po pravilu jedno parking ili garažno mesto po stanu, na sopstvenoj parceli, izvan javne saobraćajne površine.

власници породичних и стамбених објеката свих врста по правилу обезбеђују простор на сопственој грађевинској парцели, изван јавне саобраћајне површине, и то - једно паркинг или гаражно место на један стан

Ovo je MINIMUM, ne konačan broj. Plan sme da traži više — PGR Beograda traži 1,1 PM/stan, pa 1 PM/stan tamo nije dovoljno. Uvek proveriti plan.

Koliko parking mesta traži hotelijerska ustanova

Jedno PM na korisan prostor za 10 kreveta.

хотелијерска установа - једно ПМ на користан простор за 10 кревета

Koliko parking mesta traži banka, zdravstvena, poslovna, obrazovna ili administrativna ustanova

Jedno PM na 70 m² korisnog prostora.

банка, здравствена, пословна, образовна или административна установа - једно ПМ на 70 м2 корисног простора

Koliko parking mesta traži pošta

Jedno PM na 150 m² korisnog prostora.

пошта - једно ПМ на 150 м2 корисног простора

Koliko parking mesta traži pozorište ili bioskop

Jedno PM na korisan prostor za 30 gledalaca.

позориште или биоскоп - једно ПМ на користан простор за 30 гледалаца

Koliko parking mesta traži proizvodni, magacinski ili industrijski objekat

Jedno PM na 200 m² korisnog prostora — najblaži normativ od svih.

производни, магацински и индустријски објекат - једно ПМ на 200 м2 корисног простора

Koliko parking mesta traži sportska hala

Jedno PM na korisan prostor za 40 gledalaca.

спортска хала - једно ПМ на користан простор за 40 гледалаца

Koliko parking mesta traži trgovina na malo

Jedno PM na 100 m² korisnog prostora.

трговина на мало - једно ПМ на 100 м2 корисног простора

PGR Beograda je stroži — 1 PM na 50 m² prodajnog prostora. Vidi parking-normativ.

Koliko parking mesta traži ugostiteljski objekat

Jedno PM na korisan prostor za osam stolica.

угоститељски објекат - једно ПМ на користан простор за осам столица

Odvodnjavanje površinskih voda sa parcele

Slobodnim padom prema rigolama odnosno prema ulici, sa najmanjim padom 1,5%. Površinske vode sa jedne parcele NE mogu se usmeravati prema drugoj parceli.

Површинске воде се одводе са парцеле слободним падом према риголама, односно према улици (код регулисане канализације, односно јарковима) са најмањим падом од 1,5%. Површинске воде са једне грађевинске парцеле не могу се усмеравати према другој парцели.

Usmeravanje kišnice na susedovu parcelu je čest izvor spora i primedbe.

Čime se utvrđuje spoljni izgled objekta

Idejnim arhitektonskim projektom. U urbanističkoj celini posebnih kulturnih vrednosti usklađuje se sa konzervatorskim uslovima.

Спољни изглед објекта, облик крова, примењени материјали, боје и други елементи утврђују се идејним архитектонским пројектом. Спољни изглед објекта у урбанистичкој целини посебних културних вредности, усклађује се са конзерваторским условима.

Najveći dozvoljeni indeks izgrađenosti po zonama

kuće za odmor 0,3 · seoska 0,8 · retka naselja i porodična gradnja 1,2 · opšta stambena srednjih gustina 1,6 · mešovita srednjih gustina 2,0 · gradska stambena i opšta većih gustina 2,8 · centralna gradska i poslovna 3,5 · periferna poslovna i industrijska 1,5

Највећи дозвољени индекс изграђености по зонама изградње је за: 1) зона кућа за одмор – 0,3; 2) сеоска зона – 0,8; 3) зона ретких насеља и породичне градње – 1,2; 4) општа стамбена зона у насељима средњих густина са два или више типова стамбене изградње – 1,6; 5) мешовите зоне у насељима средњих густина са два или више типова нестамбене градње – 2,0; 6) градске стамбене и опште зоне већих густина – 2.8; 7) централне градске и пословне зоне – 3,5; 8) периферне пословне, привредне и индустријске зоне – 1,5;

Najveći dozvoljeni indeks zauzetosti po zonama

kuće za odmor 25% · seoska 30% · retka naselja i porodična gradnja 40% · opšta stambena srednjih gustina 50% · mešovita 50% · gradska stambena i opšta većih gustina 50% · centralna gradska i poslovna 60% · periferna poslovna i industrijska 60%

Највећи дозвољени индекс заузетости по зонама изградње је за: 1) зона кућа за одмор – 25%; 2) сеоска зона – 30%; 3) зона ретких насеља и породичне градње – 40%; 4) општа стамбена зона у насељима средњих густина са два или више типова стамбене изградње – 50%; 5) мешовите зоне у насељима средњих густина са два или више типова нестамбене градње – 50%; 6) градске стамбене и опште зоне већих густина – 50%; 7) централне градске и пословне зоне – 60%; 8) периферне пословне, привредне и индустријске зоне – 60%;

Ograđivanje parcele — detaljna pravila

zidana do 0,90 m od kote trotoara ili transparentna do 1,40 m · ako je kota parcele viša od susedne za preko 0,90 m, transparentna do 1,40 m na podzidu · ograda, stubovi i kapije moraju biti na parceli koja se ograđuje · zidana neprozirna između parcela do 1,40 m uz saglasnost suseda, stubovi na zemljištu vlasnika ograde · živa zelena ograda se sadi u osovini granice · vrata i kapije na uličnoj ogradi ne mogu se otvarati van regulacione linije · industrijske parcele zidana do 2,20 m

Грађевинске парцеле могу се ограђивати зиданом оградом до висине од 0,90 м (рачунајући од коте тротоара) или транспарентном оградом до висине од 1,40 м. … Зидане и друге врсте ограда постављају се на регулациону линију тако да ограда, стубови ограде и капије буду на грађевинској парцели која се ограђује. Зидана непрозирна ограда између грађевинских парцела подиже се до висине 1,40 м уз сагласност суседа, тако да стубови ограде буду на земљишту власника ограде. … Врата и капије на уличној огради не могу се отварати ван регулационе линије.

Kapija koja se otvara napolje preko regulacione linije je česta primedba. Zidana ograda između parcela preko 0,90 m traži saglasnost suseda.

Najveća spratnost u zoni kuća za odmor

najviše dve nadzemne etaže

Највећа дозвољена спратност објекта у зони кућа за одмор је највише до две надземне етаже.

Rastojanje regulacione od građevinske linije — zona kuća za odmor

najmanje 5 m

Минимално растојање регулационе линије од грађевинске линије за нови објекат је 5 м.

Najveća spratnost u seoskoj zoni

najviše tri nadzemne etaže

Највећа дозвољена спратност објеката свих врста у сеоској зони је највише до три надземне етаже.

Rastojanje regulacione od građevinske linije — seoska zona

5,0 m, ali se u izgrađenoj zoni utvrđuje prema poziciji većine izgrađenih objekata (preko 50%). Kod indirektne veze sa javnim putem — lokacijskim uslovima.

Растојање регулационе линије од грађевинске линије у сеоској зони је 5,0 м. У сеоској зони растојање из става 1. овог члана утврђује се на основу позиције већине изграђених објеката (преко 50%).

Pravilo „prema poziciji većine izgrađenih“ znači da se ne uzima 5,0 m napamet nego se snima postojeće stanje u ulici.

Međusobna udaljenost objekata — seoska zona

spratni 6,00 m · prizemni slobodnostojeći 5,00 m. Kod izgrađenih objekata međusobno udaljenih manje od 3,00 m ne smeju se na susednim stranama predviđati otvori stambenih prostorija.

Међусобна удаљеност нових спратних сеоских објеката је 6,00 м, а приземних слободностојећих 5,00 м. За изграђене сеоске објекте који су међусобно удаљени мање од 3,00 м не могу се на суседним странама предвиђати отвори стамбених просторија.

Šta su ekonomski objekti

Objekti za gajenje životinja, prateći objekti (ispusti, piste za stajnjak, skladištenje osoke), objekti za skladištenje stočne hrane i poljoprivrednih proizvoda, i drugi na gazdinstvu. Prljavi objekti se postavljaju samo niz dominantni vetar u odnosu na čiste.

Економски објекти су објекти за гајење животиња… пратећи објекти за гајење домаћих животиња… објекти за складиштење сточне хране… објекти за складиштење пољопривредних производа… Међусобна растојања економских објеката из овог члана зависе од организације економског дворишта, с тим да се прљави објекти могу постављати само низ доминантни ветар у односу на чисте објекте.

Rastojanje stambenog objekta od stočne staje i đubrišta

stambeni objekat — stočna staja najmanje 15,00 m · đubrište i poljski klozet najmanje 20,00 m od stambenog objekta, bunara ili živog izvora vode, i to samo na nižoj koti

Међусобно растојање стамбеног објекта и сточне стаје је 15,00 м. Ђубриште и пољски клозет могу бити удаљени од стамбеног објекта, бунара, односно живог извора воде најмање 20,00 м, и то само на нижој коти.

Uslov „samo na nižoj koti“ se lako previdi — nije dovoljno samo rastojanje.

Rastojanje ekonomskih objekata od granice parcele

Kad se ekonomski delovi susednih parcela graniče — najmanje 1,00 m. Kad se ekonomski deo graniči sa stambenim delom druge parcele — primenjuje se čl. 43 (6,00 / 5,00 m).

У случају да се економски делови суседних грађевинских парцела непосредно граниче, растојање нових економских објеката од границе парцеле не може бити мање од 1,00 м. У случају када се економски део једне парцеле непосредно граничи са стамбеним делом друге парцеле, растојање нових економских објеката утврђује се применом одредаба члана 43. овог правилника.

Organizacija stambenog i ekonomskog dvorišta prema nagibu terena

Nagib od javnog puta (naniže): stambeno dvorište na najvišoj koti uz put, pristupni ekonomski put najmanje 3,00 m, ekonomsko dvorište iza stambenog. Nagib prema putu (naviše): stambeno dvorište na najvišoj koti, stambeni pristup 2,50 m, ekonomski 3,00 m.

На парцели са нагибом терена од јавног пута (наниже), у случају нове изградње, стамбено двориште се поставља на највишој коти уз јавни пут, најмања ширина приступног економског пута на парцели износи 3,00 м, а економско двориште се поставља иза стамбеног дворишта (наниже). На парцели са нагибом терена према јавном путу (навише), у случају нове изградње, стамбено двориште се поставља на највишој коти, најмања ширина приступног стамбеног пута је 2,50 м, а економског 3,00 м.

Pregrađivanje parcele u seoskom naselju

Dozvoljeno na funkcionalne celine (stambeni deo, ekonomski deo, pristupi, okućnica), s tim da visina unutrašnje ograde ne može biti veća od visine spoljne.

Грађевинске парцела у сеоском насељу може се преграђивати у функционалне целине (стамбени део, економски део, економски приступ, стамбени приступ и окућница), с тим да висина унутрашње ограде не може бити већа од висине спољне ограде.

Najveća spratnost u zoni retkih naselja i porodične gradnje

najviše četiri nadzemne etaže

Највећа дозвољена спратност објеката свих врста у зони ретких насеља и породичне изградње је највише до четири надземне етаже.

Rastojanje građevinske od regulacione linije — zona retkih naselja

najmanje 3,0 m. U izgrađenoj zoni utvrđuje se prema poziciji većine izgrađenih objekata (preko 50%). Kod indirektne veze preko privatnog prolaza — lokacijskim uslovima.

Минимално растојање између грађевинске и регулационе линије за објекат је 3,0 м. У зони у којој постоје изграђени објекти, растојање из става 1. овог члана утврђује се на основу позиције већине изграђених објеката (преко 50%).

Koliko dvojni objekat ili objekat u prekinutom nizu mora biti udaljen od granice susedne parcele?

Najmanje 4,00 m, kada se primenjuje opšte pravilo iz člana 51. Posebna pravila merodavnog plana imaju prvenstvo za konkretan predmet.

двојне објекте и објекте у прекинутом низу на бочном делу дворишта - 4,00 м

Da li sama saglasnost suseda automatski dozvoljava da se objekat gradi bliže međi od propisanog minimuma?

Ne kao opšte pravilo iz člana 51. Taj član propisuje minimalna rastojanja i ne propisuje saglasnost suseda kao automatsku zamenu za njih. Drugačiji položaj mora imati pravni osnov u merodavnom planskom dokumentu, lokacijskim uslovima ili posebnom režimu koji se primenjuje na konkretnu parcelu.

Најмање дозвољено растојање новог објекта и линије суседне грађевинске парцеле, којом се у складу с одредбом става 1. овог члана, обезбеђује међусобна удаљеност објеката, је за:

Koliko slobodnostojeći objekat mora biti udaljen od južne granice susedne parcele?

Najmanje 2,50 m od granice susedne parcele na južnom delu bočnog dvorišta, kada se primenjuje opšte pravilo iz člana 51. Ako merodavan planski dokument propisuje poseban režim, proverava se taj plan i lokacijski uslovi.

slobodnostojeće objekte na delu bočnog dvorišta južne orijentacije - 2,50 m

Koliko slobodnostojeći objekat mora biti udaljen od severne granice susedne parcele?

Najmanje 1,50 m od granice susedne parcele na severnom delu bočnog dvorišta, kada se primenjuje opšte pravilo iz člana 51. Ako merodavan planski dokument propisuje poseban režim, proverava se taj plan i lokacijski uslovi.

slobodnostojeće objekte na delu bočnog dvorišta severne orijentacije - 1,50 m

Koliko dvojni objekat ili objekat u prekinutom nizu mora biti udaljen od granice

4,00 m na bočnom delu dvorišta — najstroži prag od svih tipova.

двојне објекте и објекте у прекинутом низу на бочном делу дворишта - 4,00 м

Razlika prema prvom/poslednjem u NEPREKINUTOM nizu je velika — tamo je 1,50 m, ovde 4,00 m. Oba objekta su uzidana s jedne strane, pa se lako zameni.

Kolika je međusobna udaljenost novih objekata po opštim pravilima

4,00 m, osim poluatrijumskih objekata i objekata u neprekinutom nizu. Obezbeđuje se udaljenošću novog objekta od granice susedne parcele.

Међусобна удаљеност нових објеката, осим полуатријумских објеката и објеката у непрекинутом низу је 4,00 м, тако што се обезбеђује удаљеност новог објекта од границе суседне парцеле

Rastojanje se NE meri do suseda nego do granice parcele — obaveza je da svako obezbedi svoju polovinu. Ako je sused već bliže granici, to ne daje pravo da se i novi objekat pomeri.

Koliko prvi ili poslednji objekat u neprekinutom nizu mora biti udaljen od granice

1,50 m.

први или последњи објекат у непрекинутом низу - 1,50 м

Koliko slobodnostojeći objekat mora biti udaljen od granice na južnoj strani

2,50 m — na delu bočnog dvorišta južne orijentacije. Metar više nego na severnoj.

слободностојеће објекте на делу бочног дворишта јужне оријентације - 2,50 м

Češća greška nego što izgleda: objekat se centrira na parceli sa istim rastojanjem na obe strane, a južna traži metar više.

Koliko slobodnostojeći objekat mora biti udaljen od granice na severnoj strani

1,50 m — na delu bočnog dvorišta severne orijentacije.

слободностојеће објекте на делу бочног дворишта северне оријентације - 1,50 м

Orijentacija bočnog dvorišta menja prag — severna 1,50 m, južna 2,50 m. Ista parcela ima različite obaveze na dve strane.

Da li rekonstrukcija sme da otvara nove prozore odnosno naspramne otvore stambenih prostorija prema susedu?

Ne postoji univerzalno pravo da se rekonstrukcijom otvore novi prozori prema susedu. Kada se primenjuje Pravilnik o opstim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju, za vec izgradjene objekte cija je medjusobna udaljenost manja od 3,00 m u rekonstrukciji se na susednim stranama ne mogu predvidjati naspramni otvori stambenih prostorija. Za druge udaljenosti i zone prvo se proverava merodavni planski dokument i pravila za konkretnu zonu; protivpozarni zahtevi mogu postaviti dodatna ogranicenja.

ne mogu se na susednim stranama predvidjati naspramni otvori

Najveća spratnost u stambenim zonama i naseljima srednjih gustina

do pet nadzemnih etaža

Највећа дозвољена спратност објеката свих врста у стамбеним зонама и насељима средњих густина је до пет надземних етажа.

Zaklanjanje direktnog osunčanja susednom objektu

Višespratni slobodnostojeći objekat ne može zaklanjati direktno osunčanje drugom objektu više od polovine trajanja direktnog osunčanja.

Вишеспратни слободностојећи објекат не може заклањати директно осунчање другом објекту више од половине трајања директног осунчања.

Traži proveru osenčenja, ne samo rastojanja. Retko se radi, a sused se na to poziva.

Šta sa svetlarnikom pri izgradnji u neprekinutom nizu

Na novom objektu se ostavlja svetlarnik iste veličine i simetričan svetlarniku postojećeg objekta.

При изградњи објеката који се граде у непрекинутом низу, на новом објекту се оставља светларник исте величине и симетричан светларнику постојећег објекта

Položaj svetlarnika nije slobodan izbor — diktira ga susedni objekat. Projektovanje svetlarnika po sopstvenoj dispoziciji, pa naknadno usklađivanje, ume da preuredi celu osnovu.

Može li se udaljenost višespratnica smanjiti ispod polovine visine

Da — na četvrtinu visine, ali samo ako naspramne bočne fasade nemaju naspramne otvore na prostorijama za stanovanje, ateljeima i poslovnim prostorijama.

Удаљеност се може смањити на четвртину, ако објекти на наспрамним бочним фасадама не садрже наспрамне отворе на просторијама за становање (као и атељеима и пословним просторијама)

Olakšica se plaća otvorima — bočna fasada ostaje bez prozora stambenih prostorija. Ateljei i poslovne prostorije se izričito izjednačavaju sa stanovanjem.

Kolika je udaljenost višespratnice od okolnih objekata

Po pravilu 5,0 m, a minimum 4,00 m ako jedan od zidova sadrži otvore za dnevno osvetljenje. Ne odnosi se na objekte u nizu.

Удаљеност планираних од околних објеката, осим објеката у низу, по правилу је 5,0 м. а минимум 4,00 м, ако један од зидова објекта садржи отворе за дневно осветљење

Kolika je međusobna udaljenost slobodnostojećih višespratnica

Po pravilu najmanje polovina visine višeg objekta. Obezbeđuje se udaljenošću novog objekta od granice susedne parcele.

Међусобна удаљеност слободностојећих вишеспратница и објеката који се граде у прекинутом низу, износи по правилу најмање половину висине вишег објекта

Prag zavisi od visine VIŠEG objekta, ne od visine tvog. Susedna višespratnica podiže obavezu na tvojoj parceli.

Najveća spratnost u gradskim stambenim i opštim zonama većih gustina

do sedam nadzemnih etaža

Спратност објеката свих врста у градским стамбеним и општим зонама већих густина је до седам надземних етажа.

Spratnost u centralnoj urbanoj i poslovnoj zoni

Utvrđuje se lokacijskim uslovima, u skladu sa okolnom postojećom gradnjom.

Спратност објеката свих врста у зони реконструкције и обнове и централној урбаној зони, као и у пословној зони и осталим изграђеним подручјима утврђује се локацијским условима, у складу са околном постојећом градњом.

Tip gradnje u centralnim urbanim i poslovnim zonama

Po pravilu objekti u nizu. Građevinska i regulaciona linija se po pravilu poklapaju.

Објекти које се по правилу граде у зонама реконструкције и обнове и централним урбаним и пословним зонама су објекти у низу.

Spratnost u perifernoj poslovnoj, privrednoj i industrijskoj zoni

Utvrđuje se lokacijskim uslovima, u skladu sa tehnološkim zahtevima.

Спратност објеката свих врста у неизграђеној периферној пословној, привредној и индустријској зони ван насеља се утврђује локацијским условима, а у складу с технолошким захтевима.

Otvori kod objekata bližih od propisanog rastojanja

Ne smeju se predviđati naspramni otvori stambenih prostorija na susednim stranama.

За изграђене објекте чија међусобна удаљеност износи мање од 3,00 m, у случају реконструкције не могу се на суседним странама предвиђати наспрамни отвори стамбених просторија.

Rastojanje regulacione i građevinske linije u gradskim zonama

3,0 m za objekte osim onih u nizu, osim kad se linije poklapaju na regulisanom delu ulice. U izgrađenoj zoni utvrđuje se prema poziciji većine izgrađenih objekata (preko 50%).

Растојање између регулационе и грађевинске линије за објекте осим објеката у низу је 3,0 м, осим кад се локацијски услови издају за регулисани део улице у коме се грађевинска и регулациона линија поклапају. У зони изграђених објеката растојање из става 1. овог члана утврђује се на основу позиције већине изграђених објеката (преко 50%).

Koje je opšte minimalno bočno rastojanje slobodnostojećeg objekta od susedne parcele u stambenim i gradskim zonama?

U pravilima za srednje i veće gustine, kao i za centralne gradske/poslovne zone, pojavljuje se najmanje 2,50 m za slobodnostojeći objekat. Ovo nije univerzalna zamena za plan: za konkretnu parcelu prvo se čita merodavan planski dokument i lokacijski uslovi.

Најмање дозвољено растојање објекта и линије суседне грађевинске парцеле, којом се обезбеђује међусобна удаљеност објеката, је 2,5 м

Najmanje rastojanje objekta od linije susedne parcele — gradske i centralne zone

2,5 m. Kod izgrađenih objekata bližih od toga ne smeju se na susednim stranama predviđati naspramni otvori stambenih prostorija.

Најмање дозвољено растојање новог слободностојећег објекта и линије суседне грађевинске парцеле, којом се обезбеђује међусобна удаљеност објеката, је 2,5 м. За изграђене слободностојеће објекте чије је растојање до границе грађевинске парцеле мање од 2,5 м не могу се на суседним странама предвиђати наспрамни отвори.

Međusobna udaljenost objekata u zonama većih gustina i centralnim zonama

5,0 m osim objekata u nizu. Kod izgrađenih objekata udaljenih manje od 4,00 m (odnosno 5,00 m za slobodnostojeće u centralnoj zoni) ne smeju se na susednim stranama predviđati naspramni otvori.

Међусобна удаљеност нових и околних објеката, осим објеката у низу, је 5,0 м, тако што се обезбеђује удаљеност новог објекта од границе суседне парцеле. За изграђене објекте који су међусобно удаљени мање од 4,00 м не могу се на суседним странама предвиђати наспрамни отвори.