Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa

Šta vlasnik nepokretnosti ne sme da prenosi na susedne nepokretnosti (buka, dim, mirisi, otpadne vode)?

Vlasnik nepokretnosti mora da se uzdrži od radnji i da otklanja uzroke koji potiču od njegove nepokretnosti, a otežavaju korišćenje drugih nepokretnosti (prenošenje dima, neprijatnih mirisa, toplote, čađi, potresa, buke, oticanja otpadnih voda i sl.) preko mere koja je uobičajena s obzirom na prirodu i namenu nepokretnosti i na mesne prilike, ili kojima se prouzrokuje znatnija šteta (čl. 5 st. 1).

Власник непокретности дужан је да се при коришћењу непокретности уздржава од радњи и да отклања узроке који потичу од његове непокретности, којима се отежава коришћење других непокретности (преношење дима, непријатних мириса, топлоте, чађи, потреса, буке, отицања отпадних вода и сл.) преко мере која је уобичајена с обзиром на природу и намену непокретности и на месне прилике, или којима се проузрокује знатнија штета.

Zakon ne daje brojčanu granicu: mera je „uobičajena” za datu nepokretnost i mesne prilike. Brojčane granice (npr. za buku) daju posebni propisi.

Smeju li se susedu vršiti smetnje posebnim uređajima?

Ne. Bez posebnog pravnog osnova zabranjeno je vršenje smetnji iz člana 5 stav 1 (dim, mirisi, toplota, čađ, potresi, buka, oticanje otpadnih voda) posebnim uređajima (čl. 5 st. 2).

Без посебног правног основа забрањено је вршење сметњи из става 1. овог члана посебним уређајима.

Može li suvlasnik da raspolaže svojim udelom bez saglasnosti ostalih suvlasnika?

Da. Suvlasnik može raspolagati svojim delom bez saglasnosti ostalih suvlasnika (čl. 14 st. 2). Pravo preče kupovine ostali suvlasnici imaju samo ako je to određeno zakonom (čl. 14 st. 3).

Сувласник може располагати својим делом без сагласности осталих сувласника.

Treba li saglasnost svih suvlasnika za promenu namene stvari ili veće popravke zajedničke nepokretnosti?

Da. Za poslove koji prelaze okvir redovnog upravljanja (otuđenje cele stvari, promena namene stvari, izdavanje cele stvari u zakup, zasnivanje hipoteke na celoj stvari, zasnivanje stvarnih službenosti, veće popravke i sl.) potrebna je saglasnost svih suvlasnika (čl. 15 st. 4).

За предузимање послова који прелазе оквир редовног управљања (отуђење целе ствари, промена намене ствари, издавање целе ствари у закуп, заснивање хипотеке на целој ствари, заснивање стварних службености, веће поправке и сл.) потребна је сагласност свих сувласника.

Zakon ne nabraja koji su građevinski radovi „veće popravke”; to se procenjuje po okolnostima.

Koja saglasnost suvlasnika je potrebna za poslove redovnog upravljanja zajedničkom stvari?

Za poslove redovnog upravljanja potrebna je saglasnost suvlasnika čiji udeli zajedno čine više od polovine vrednosti stvari (čl. 15 st. 2). Ako se saglasnost ne postigne, a posao je neophodan za redovno održavanje stvari, o tome odlučuje sud (čl. 15 st. 3).

За предузимање послова редовног управљања стварју потребна је сагласност сувласника чији делови заједно чине више од половине вредности ствари.

Na čemu može postojati pravo svojine kao posebni deo zgrade?

Pravo svojine na posebnom delu zgrade može postojati na stanu, poslovnoj prostoriji ili garaži, odnosno garažnom mestu (čl. 19 st. 1).

Право својине на посебном делу зграде може постојати на стану, пословној просторији или гаражи, односно гаражном месту.

Čija su svojina zajednički delovi zgrade i uređaji u zgradi?

Na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine (čl. 19 st. 2).

На заједничким деловима зграде и уређајима у згради власници посебних делова зграде имају право заједничке недељиве својине.

Šta ako je objekat izgrađen na tuđem zemljištu, a graditelj nije znao da gradi na tuđem, dok je vlasnik zemljišta znao za izgradnju i nije se odmah usprotivio?

Graditelj stiče pravo svojine i na zemljište na kome je objekat izgrađen, kao i na zemljište neophodno za redovnu upotrebu objekta. Vlasnik zemljišta ima pravo da od graditelja traži naknadu vrednosti zemljišta po prometnoj ceni u vreme donošenja sudske odluke, i to u roku od tri godine od saznanja za završenu izgradnju, a najkasnije u roku od deset godina od završene izgradnje (čl. 24).

Лице које може изградити зграду или другу грађевину (грађевински објекат) на земљишту на које други има право својине (градитељ), стиче право својине и на земљиште на коме је изграђен грађевински објекат, као и на земљиште које је неопходно за редовну употребу тог грађевинског објекта, ако није знало нити могло знати да гради на туђем земљишту, а власник земљишта је знао за изградњу и није се одмах успротивио.

Ovo je građanskopravno pravilo o sticanju svojine. Ne daje pravo da se gradi na tuđem zemljištu: rešenje po čl. 145 ZPI izdaje se investitoru koji ima odgovarajuće pravo na zemljištu ili objektu.

Šta može da traži vlasnik zemljišta ako je graditelj znao da gradi na tuđem zemljištu ili mu se vlasnik odmah usprotivio?

Vlasnik zemljišta može tražiti da mu pripadne pravo svojine na objekat, ili da graditelj poruši objekat i vrati mu zemljište u prvobitno stanje, ili da mu graditelj isplati prometnu cenu zemljišta (čl. 25 st. 1). Pored toga ima pravo na naknadu štete. Ako traži da mu pripadne objekat, mora graditelju nadoknaditi vrednost objekta po prosečnoj građevinskoj ceni u mestu.

Ако је градитељ знао да гради на туђем земљишту или ако то није знао а власник се томе одмах успротивио, власник земљишта може тражити да му припадне право својине на грађевински објекат или да градитељ поруши грађевински објекат и врати му земљиште у првобитно стање или да му градитељ исплати прометну цену земљишта.

U kom roku vlasnik zemljišta bira šta će tražiti od graditelja koji je gradio na njegovom zemljištu?

Pravo izbora vlasnik zemljišta može ostvariti najkasnije u roku od tri godine od dana završetka izgradnje objekta. Po proteku tog roka može tražiti samo isplatu prometne cene zemljišta (čl. 25 st. 5).

Право избора из става 1. овог члана власник земљишта може остварити најкасније у року од три године од дана завршетка изградње грађевинског објекта. По протеку овог рока власник може захтевати исплату прометне цене земљишта.

Čiji je objekat ako je graditelj savestan, vlasnik zemljišta nije znao za izgradnju, a objekat vredi znatno više od zemljišta?

Objekat zajedno sa zemljištem pripada graditelju, a on vlasniku zemljišta duguje naknadu po prometnoj ceni zemljišta (čl. 26 st. 1). Ako je vrednost zemljišta znatno veća, sud na zahtev vlasnika zemljišta objekat dosuđuje njemu, uz obavezu da graditelju nadoknadi građevinsku vrednost objekta; zahtev se podnosi u roku od tri godine od završetka izgradnje (čl. 26 st. 2).

Ако је градитељ савестан а власник земљишта није знао за изградњу, у случају кад грађевински објекат вреди знатно више од земљишта, грађевински објекат заједно са земљиштем припада градитељу, а он за земљиште дугује власнику накнаду по прометној цени земљишта.

Za koliko se godina stiče svojina održajem na nepokretnosti kada je držalac savestan i zakonit?

Savestan i zakonit držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom deset godina (čl. 28 st. 2).

Савестан и законит држалац непокретне ствари, на коју други има право својине, стиче право својине на ту ствар одржајем протеком десет година.

Za koliko se godina stiče svojina održajem na nepokretnosti kada je držalac samo savestan?

Savestan držalac nepokretne stvari, na koju drugi ima pravo svojine, stiče pravo svojine na tu stvar održajem protekom 20 godina (čl. 28 st. 4).

Савестан држалац непокретне ствари, на коју други има право својине, стиче право својине на ту ствар одржајем протеком 20 година.

Državina upisana u katastar kao „držalac” briše se po službenoj dužnosti ako do 1. maja 2028. ne budu ispunjeni uslovi za upis prava svojine (čl. 58 Zakona o postupku upisa u katastar).

Kada se na osnovu ugovora stiče pravo svojine na nepokretnost?

Na osnovu pravnog posla pravo svojine na nepokretnost stiče se upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom (čl. 33).

На основу правног посла право својине на непокретност стиче се уписом у јавну књигу или на други одговарајући начин одређен законом.

Za upis u katastar nepokretnosti v. Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, čl. 3 tač. 1 (načelo upisa).

Šta je stvarna službenost (npr. pravo prolaza ili provođenja instalacija preko tuđe nepokretnosti)?

Stvarna službenost je pravo vlasnika jedne nepokretnosti (povlasno dobro) da za potrebe te nepokretnosti vrši određene radnje na nepokretnosti drugog vlasnika (poslužno dobro) ili da zahteva od vlasnika poslužnog dobra da se uzdržava od vršenja određenih radnji koje bi inače imao pravo vršiti na svojoj nepokretnosti (čl. 49 st. 1). Može se ustanoviti na određeno vreme ili za određeno doba godine (čl. 49 st. 2).

Стварна службеност је право власника једне непокретности (повласно добро) да за потребе те непокретности врши одређене радње на непокретности другог власника (послужно добро) или да захтева од власника послужног добра да се уздржава од вршења одређених радњи које би иначе имао право вршити на својој непокретности.

Na koji način se zasniva stvarna službenost?

Stvarna službenost zasniva se pravnim poslom, odlukom državnog organa i održajem (čl. 51).

Стварна службеност заснива се правним послом, одлуком државног органа и одржајем.

Kada se službenost zasnovana ugovorom stiče?

Na osnovu pravnog posla stvarna službenost stiče se upisom u javnu knjigu ili na drugi odgovarajući način određen zakonom (čl. 52).

На основу правног посла стварна службеност стиче се уписом у јавну књигу или на други одговарајући начин одређен законом.

Upis u katastar nepokretnosti: Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti, čl. 3 tač. 1 i čl. 8.

Može li se službenost (npr. pristup ili provođenje instalacija) ustanoviti odlukom suda ili organa, bez saglasnosti vlasnika poslužnog dobra?

Da, kada vlasnik povlasnog dobra u celini ili delimično ne može koristiti to dobro bez odgovarajućeg korišćenja poslužnog dobra, kao i u drugim slučajevima određenim zakonom. Službenost se tada ustanovljava odlukom suda ili drugog državnog organa, a na zahtev vlasnika poslužnog dobra nadležni organ utvrđuje i odgovarajuću naknadu koju vlasnik povlasnog dobra plaća vlasniku poslužnog dobra (čl. 53 st. 1 i 3).

Одлуком суда или другог државног органа стварна службеност установљава се када власник повласног добра у целини или делимично не може користити то добро без одговарајућег коришћења послужног добра, као и у другим случајевима одређеним законом. … На захтев власника послужног добра, надлежни државни орган утврђује и одговарајућу накнаду коју је власник повласног добра дужан да плати власнику послужног добра.

Za koliko godina se službenost stiče održajem?

Stvarna službenost stiče se održajem kada je vlasnik povlasnog dobra faktički ostvarivao službenost za vreme od 20 godina, a vlasnik poslužnog dobra se tome nije protivio (čl. 54 st. 1). Ne može se steći održajem ako je vršena zloupotrebom poverenja vlasnika ili držaoca poslužnog dobra, silom, prevarom, ili ako je službenost ustupljena do opoziva (čl. 54 st. 2).

Стварна службеност стиче се одржајем када је власник повласног добра фактички остваривао службеност за време од 20 година а власник послужног добра се томе није противио.

Može li vlasnik poslužnog dobra tražiti prestanak službenosti koja više nije potrebna?

Da. Vlasnik poslužnog dobra može zahtevati da prestane pravo stvarne službenosti kada ona postane nepotrebna za korišćenje povlasnog dobra ili kad prestane drugi razlog zbog koga je zasnovana (čl. 58 st. 2).

Власник послужног добра може захтевати да престане право стварне службености када она постане непотребна за коришћење повласног добра или кад престане други разлог због кога је она заснована.

Važe li još odredbe čl. 63–69 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa?

Ne. Čl. 63–69 označeni su u prečišćenom tekstu kao odredbe koje su prestale da važe (upućuje se na član 63 zakona 115/2005); ne treba ih citirati kao važeće.

Престали су да важе (види члан 63. Закона - 115/2005-11)