Zakon o stanovanju i održavanju zgrada

Da li su fasada, krov, tavanski prostor i zajednička terasa zajednički delovi zgrade?

Da. Zakon ih izričito svrstava među zajedničke prostore/građevinske elemente, ako nisu poseban ili samostalni deo po zakonu.

tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, zajednička terasa … strehe, fasade, krov, dimnjaci, kanali za provetravanje, svetlarnici

Čiji su zajednički delovi zgrade?

Vlasnici posebnih delova imaju na zajedničkim delovima zajedničku nedeljivu svojinu.

pravo zajedničke nedeljive svojine

Šta je raspolaganje zajedničkim delom zgrade?

Prenos prava na zajedničkom delu radi dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja.

prenos prava svojine ... u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja

Da li raspolaganje zajedničkim delom zahteva ugovor stambene zajednice sa sticaocem?

Da. Prenos se vrši ugovorom između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova.

na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo

Da li nedostaje ugovor za raspolaganje zajedničkim delom?

Da — sama odluka skupštine nije zamena za ugovor o prenosu zajedničkog dela.

Prenos prava iz stava 1. ovog člana vrši se na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova.

Ako je krov iznad mog stana ili fasada uz moj stan, da li je to samo moj deo?

Ne. Kada je deo zbog položaja istovremeno poseban i zajednički (npr. krov iznad stana ili fasada), zakon ga smatra zajedničkim delom.

krov iznad posebnog dela ili fasada zgrade, takav deo smatra se zajedničkim delom

Može li vlasnik stana sam promeniti oblik, strukturu ili boju fasade/krova/zajedničkog konstruktivnog dela?

Ne samo na osnovu svog vlasništva nad stanom. Pravo upotrebe zajedničkog dela ne daje pravo samostalne promene njegovih fizičkih svojstava, osim zakonskog izuzetka za određene radove unapređenja bez ugrožavanja funkcije.

bez prava da mu menja fizička svojstva ... oblik, strukturu, uključujući i boju

Može li vlasnik adaptirati svoj stan/poseban deo bez saglasnosti za zadiranje u zajedničke ili tuđe delove?

Svoj poseban deo može menjati u skladu sa zakonom samo bez zadiranja u tuđe posebne, zajedničke ili samostalne delove; za zadiranje je potrebno ovlašćenje.

bez zadiranja ... osim po dobijenom ovlašćenju za takve radnje

Koliki je rok za sudsko osporavanje odluke skupštine stambene zajednice kao nezakonite?

Postupak pred osnovnim sudom pokreće se u roku od 45 dana od saznanja za odluku, a najkasnije šest meseci od donošenja odluke.

u roku od 45 dana od saznanja ... najkasnije u roku od šest meseci

Da li je prošao rok od 45 dana od saznanja za osporavanje odluke skupštine?

Ako je prošlo više od 45 dana od saznanja, zakonski rok iz člana 12 je propušten, bez obzira na krajnji limit od šest meseci.

u roku od 45 dana od saznanja za odluku

Da li je istekao apsolutni rok od šest kalendarskih meseci za osporavanje odluke skupštine?

Ako je prošlo šest kalendarskih meseci od donošenja odluke, istekao je krajnji rok iz člana 12.

najkasnije u roku od šest meseci od dana donošenja odluke

Može li vlasnik izvršiti nužnu popravku zajedničkog dela ako odgovorno lice ne reaguje, a preti šteta njegovom stanu?

Može kada je popravka neophodna radi otklanjanja opasnosti od štete na njegovom posebnom delu i dužno lice to blagovremeno ne učini.

izvrši popravku ... neophodna radi otklanjanja opasnosti od prouzrokovanja štete

Da li radovi u stanu nedozvoljeno zadiru u zajednički ili tuđi deo bez ovlašćenja?

Da — to nije pokriveno pravom vlasnika da sam uređuje svoj poseban deo.

osim po dobijenom ovlašćenju za takve radnje

Mora li vlasnik dozvoliti prolaz kroz svoj stan/poseban deo kada je to nužno za popravku drugog dela zgrade?

Da, kada je prolaz ili primerena upotreba posebnog dela nužna za popravku, održavanje drugog dela ili ispunjenje druge zakonske obaveze.

dozvoli prolaz kroz svoj poseban ... deo ... ako je to nužno za popravku

Da li vlasnik neopravdano onemogućava nužan pristup radi popravke/održavanja?

To je suprotno obavezi vlasnika iz člana 14 kada je pristup zaista nužan.

dozvoli prolaz ... ako je to nužno za popravku, odnosno održavanje

Kako se donose pravila vlasnika koja mogu drugačije urediti većine i odlučivanje?

Jednoglasnom odlukom svih vlasnika posebnih delova. Tek važeća pravila vlasnika mogu drugačije urediti potrebne većine i nadležnosti u granicama zakona.

Pravila vlasnika donose se jednoglasnom odlukom svih vlasnika posebnih delova

Da li se može primeniti drugačija većina iz pravila vlasnika ako pravila nisu jednoglasno doneta?

Ne kao važeća pravila vlasnika iz člana 17; zakon zahteva jednoglasnu odluku svih vlasnika posebnih delova.

jednoglasnom odlukom svih vlasnika posebnih delova

Ko odlučuje o radovima na zajedničkim delovima zgrade?

Skupština stambene zajednice donosi odluku o preduzimanju radova na zajedničkim delovima.

donosi odluku o preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade

Ko odlučuje o raspolaganju zajedničkim delom zgrade?

Skupština stambene zajednice.

donosi odluku o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade

Da li profesionalni upravnik i kreditno zaduživanje traže posebnu većinu?

Da. Poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku i kreditno zaduživanje spadaju u odluke za koje zakon traži 2/3 ukupnih glasova, osim važećih pravila vlasnika.

poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju ... 2/3

Kolika većina je potrebna za raspolaganje zajedničkim delom?

2/3 ukupnog broja glasova, osim ako su važeća jednoglasno doneta pravila vlasnika zakonito odredila drugačiju većinu.

raspolaganju zajedničkim delovima zgrade ... odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova

Da li raspolaganje zajedničkim delom nema potrebne 2/3 ukupnih glasova?

Da — bez važećih pravila vlasnika koja drugačije uređuju većinu, odluka nema zakonsku većinu.

2/3 ukupnog broja glasova

Koja saglasnost stambene zajednice se koristi za nadziđivanje?

Za raspolaganje zajedničkim delom radi nadziđivanja, saglasnost u smislu propisa o izgradnji predstavlja odluka skupštine doneta većinom iz člana 44 stav 2 — 2/3 ukupnih glasova, osim važećih pravila vlasnika.

O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.

Da li obična odluka o radovima na zajedničkom delu nema potrebnu većinu?

Ako nema važećih pravila vlasnika koja određuju drugačije, odluka ne prolazi bez obične većine prisutnih članova sa pravom glasa i odgovarajućeg kvoruma.

odluke običnom većinom glasova prisutnih članova

Koja je podrazumevana većina za odluku skupštine kada zakon ne traži posebnu većinu?

Obična većina glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po tom pitanju, uz ispunjen kvorum; važeća pravila vlasnika mogu urediti drugačije.

odluke običnom većinom glasova prisutnih članova

Da li odluka pada ako nije ispunjen odgovarajući kvorum?

Da — bez odgovarajućeg kvoruma sednica nema uslov za rad i odlučivanje po tom pitanju.

Kvorum za održavanje i rad sednice skupštine

Koliki je kvorum ponovljene sednice zbog prethodnog nedostatka kvoruma?

1/3 ukupnog broja glasova članova, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj.

Kvorum ... ponovljene sednice čini 1/3 ukupnog broja glasova

Koliki je podrazumevani kvorum skupštine stambene zajednice?

Obična većina ukupnog broja glasova članova sa pravom glasa po pitanju, ako odluka stambene zajednice ne odredi veći broj.

Kvorum ... čini obična većina od ukupnog broja glasova

Koliko brzo upravnik mora reagovati na hitnu intervenciju?

Odmah po saznanju; ako iz objektivnih razloga nije moguće odmah, odgovarajuće mere moraju se preduzeti najkasnije u roku od 48 časova.

odmah po saznanju, a najkasnije u roku od 48 časova

Da li vlasnik treba odmah da obavesti upravnika o potrebi za hitnom intervencijom?

Da.

dužan je da odmah po saznanju o potrebi izvođenja hitnih intervencija na zgradi, odnosno zajedničkim delovima zgrade, o tome obavesti upravnika

Da li je propušten rok za preduzimanje mera hitne intervencije?

Ako odgovarajuće mere nisu preduzete odmah odnosno najkasnije u 48h kada je ranije objektivno bilo nemoguće, postoji propust obaveze iz člana 59.

najkasnije u roku od 48 časova

Postoji li obaveza održavanja zgrade tako da od zgrade ili zajedničkih delova ne preti opasnost štete?

Da. Odgovorna lica moraju održavati zgradu tako da od zgrade odnosno zajedničkih delova ne preti opasnost nastanka štete.

održavaju zgradu ... da ... ne preti opasnost nastanka štete

Kako se po zakonu podrazumevano dele troškovi održavanja zgrade?

Tekuće održavanje i upravljanje — prema broju posebnih delova; investiciono održavanje i unapređenje — prema učešću površine posebnog dela, uz zakonsku mogućnost drugačijeg kriterijuma uz 2/3 ili pravila vlasnika.

srazmerno broju svojih posebnih delova ... srazmerno učešću površine

Da li nadstresnica na terasi menja fasadu i zahteva odobrenje, tehnicku dokumentaciju ili proveru lokacijskih uslova?

Ne moze se automatski tretirati kao obicna dvorisna nadstresnica. Fasada, krov, zavrsna obrada spoljnog zida i zajednicka terasa mogu biti zajednicki delovi zgrade. Ako nadstresnica zadire u takav zajednicki deo ili menja njegova fizicka svojstva/spoljni izgled, vlasnik posebnog dela nema pravo da to uradi samo na osnovu svojine na stanu ili lokalu: potrebna su odgovarajuca ovlascenja/odluke stambene zajednice, a zatim se posebno utvrdjuje koji akt po propisima o planiranju i izgradnji i koja tehnicka dokumentacija su potrebni. Izuzetak za jednostavnu pomocnu nadstresnicu do 20 m2 iz posebnog pravilnika ne treba bez provere prenositi na nadstresnicu koja se postavlja na terasi postojece zgrade.

fasada zgrade ... takav deo smatra se zajednickim delom zgrade

Odvojiti dve provere: (1) ko sme da menja zajednicki deo/spoljni izgled i (2) koji gradjevinski akt je potreban za konkretan zahvat.