Zakon o stanovanju i održavanju zgrada

Da li se zakon o stanovanju odnosi i na sve stanove i objekte odbrane?

Izričito se ne odnosi na raspolaganje, korišćenje, upravljanje i održavanje navedenih zgrada, stanova, garaža i poslovnih prostora za potrebe Ministarstva odbrane i Vojske, kao ni objekata privremenog smještaja njihovih profesionalnih pripadnika i zaposlenih.

Овим законом уређују се: одрживи развој становања, управљање зградом, коришћење и одржавање зграде, заједничких и посебних делова зграде, поступак исељења и пресељења, стамбена подршка, регистри и евиденције, надзор над применом одредаба овог закона и друга питања од значаја за стамбену политику. Одредбе овог закона не односе се на располагање, коришћење, управљање и одржавање стамбених зграда, станова, гаража и пословних простора који се користе за потребе министарства надлежног за послове одбране и Војске Србије, као и објеката за привремени смештај професионалних припадника Војске Србије и запослених у министарству надлежном за послове одбране.

Ne primjenjivati obične skupštinske grane bez prethodne provjere ovog posebnog obuhvata.

Da li su fasada, krov, tavanski prostor i zajednička terasa zajednički delovi zgrade?

Da. Zakon ih izričito svrstava među zajedničke prostore/građevinske elemente, ako nisu poseban ili samostalni deo po zakonu.

tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, zajednička terasa … strehe, fasade, krov, dimnjaci, kanali za provetravanje, svetlarnici

Šta je energetska sanacija prema zakonu o stanovanju?

Radovi na postojećoj zgradi i popravka/zamjena uređaja i instalacija istog ili manjeg kapaciteta, uz zakonska ograničenja stabilnosti, konstrukcije, bezbjednosti, požara i životne sredine. Spoljni izgled može se mijenjati uz potrebne saglasnosti radi povećanja energetske efikasnosti.

Сви термини у овом закону употребљени у мушком роду подразумевају се и у женском роду и обрнуто. Поједини изрази употребљени у овом закону имају следеће значење: 1) стамбена политика је правац деловања у циљу унапређења услова становања, обезбеђивања доступног становања за грађане кроз стамбену подршку и очување и унапређење вредности и квалитета стамбеног фонда, који је усклађен са општим усмерењима економског и социјалног развоја у Републици Србији; 2) зграда је објекат са кровом и спољним зидовима, изграђена као самостална употребна целина која пружа заштиту од временских и спољних утицаја, а намењена је за становање, обављање неке делатности или за смештај и чување животиња, робе, моторних возила, опреме за различите производне и услужне делатности и др. Зградама се сматрају и објекти који имају кров, али немају (све) зидове (нпр. надстрешница), као и објекти који су претежно или потпуно смештени испод површине земље (склоништа, подземне гараже и сл.); 3) стамбена зграда је зграда намењена за становање и користи се за ту намену, а састоји се од најмање три стана; 4) породична кућа је зграда намењена за становање и користи се за ту намену, а састоји се од највише два стана; 5) стамбено-пословна зграда је зграда која се састоји од најмање једног стана и једног пословног простора; 6) пословна зграда је зграда која је намењена за обављање делатности и користи се за ту намену, а састоји се од једног или више пословних простора; 7) зграда јавне намене је зграда намењена за јавно коришћење и може бити зграда јавне намене у јавној својини по основу посебних закона (зграда за потребе државних органа, органа аутономне покрајине и локалне самоуправе, итд.), као и зграде јавне намене које могу бити у свим облицима својине (болнице, домови здравља, домови за старе, зграде за образовање, зграде за спорт и рекреацију, зграде културе, саобраћајни терминали, поште и друге зграде); 8) посебни део зграде јесте посебна функционална целина у згради која може да представља стан, пословни простор, гаражу, гаражно место или гаражни бокс;` 9) стан је посебан део зграде који чини функционалну целину, састоји се од једне или више просторија намењених за становање и по правилу има засебан улаз; 10) пословни простор је део зграде који чини функционалну целину, састоји се од једне или више просторија намењених за обављање делатности и има засебан улаз; 11) помоћни простор јесте простор који се налази изван стана или пословног простора и у функцији је тих посебних делова зграде (подрум или таван, шупа, тоалет и сл.); 12) гаража је затворени простор у згради или ван ње, који чини посебну функционалну целину, а састоји се од једног или више гаражних места или гаражних боксова. Гаража која се састоји од више гаражних места, односно гаражних боксова, садржи и заједничке делове који служе приступу сваком гаражном месту, односно гаражном боксу; 13) гаражно место је посебан део гараже који чини простор одређен обележеном површином за паркирање возила; 14) гаражни бокс је посебан део гараже који чини просторија намењена за паркирање возила; 15) паркинг место је одговарајући простор одређен обележеном површином за паркирање возила изван зграде; 16) заједнички делови зграде су делови зграде који не представљају посебан или самостални део зграде, који служе за коришћење посебних или самосталних делова зграде, односно згради као целини, као што су: заједнички простори (степениште, улазни простори и ветробрани, заједнички ходник и галерија, тавански простор, подрум, бицикларница, сушионица за веш, заједничка тераса и друге просторије намењене заједничкој употреби власника посебних или самосталних делова зграде и др.), заједнички грађевински елементи (темељи, носећи зидови и стубови, међуспратне и друге конструкције, конструктивни део зида или зидна испуна, изолација и завршна обрада зида према спољашњем простору или према заједничком делу зграде, стрехе, фасаде, кров, димњаци, канали за проветравање, светларници, конструкција и простори за лифт и друге посебне конструкције и др.), као и заједничке инсталације, опрема и уређаји (унутрашње електричне, водоводне и канализационе, гасоводне и топловодне инсталације, лифт, громобрани, апарати за гашење, откривање и јављање пожара, безбедносна расвета, телефонске инсталације и сви комунални прикључци који су намењени заједничком коришћењу и др.), ако не представљају саставни део самосталног дела зграде и не чине саставни део посебног дела зграде, односно не представљају део инсталација, опреме и уређаја који искључиво служи једном посебном делу, у смислу овог закона; 17) простори и објекти изван зграде који не представљају помоћни простор у смислу овог закона (платои, тротоари, базени, игралишта и остали простори и објекти са припадајућим елементима и опремом), јесу простори и објекти који се налазе на земљишту за редовну употребу, односно катастарској парцели на којој се налази и зграда и чију обавезу одржавања имају власници тих простора или објеката у складу са одредбама овог закона које се односе на заједничке делове зграде у случају да припадају свим власницима посебних делова зграде, односно у складу са одредбама овог закона власници посебних делова зграде у случају да ти простори или објекти припадају само појединим власницима зграде или лицу које нема ниједан посебан део у згради; 18) самостални делови зграде су просторија са техничким уређајима, просторија трансформаторске станице и склоништа (кућна и блоковска); 19) просторија са техничким уређајима је просторија са инсталацијама и/или опремом неопходном за пројектовано коришћење и функционисање зграде и представља заједнички део зграде, уколико посебним прописом није другачије одређено; 20) просторија трансформаторске станице је техничка просторија која служи за смештај трансформатора и остале опреме и уређаја који су у функцији трансформаторске станице, а коришћењe просторије трансформаторске станице уређује се у складу са законом којим се уређује област енергетике и прописима донетим на основу њега; 21) склониште је просторија у згради или породичној кући која је у складу са законом којим се уређује поступање у ванредним ситуацијама намењена првенствено за заштиту становништва од елементарних непогода и других несрећа и која се у мирнодопским условима може користити и за друге потребе, без могућности адаптације или реконструкције које би утицале или би могле утицати на исправност склоништа, као и коришћење у сврхе које би погоршале њихове хигијенске и техничке услове; 22) управљање зградом, у смислу овог закона, јесу сви организациони послови и активности које континуирано обавља изабрано или постављено лице (управник или професионални управник), односно орган управљања, у сврху руковођења зградом, а што подразумева одговорно предузимање мера ради организовања одржавања зграде, одлучивања о коришћењу финансијских средстава и обезбеђивања коришћења зграде, односно њених делова у складу са њеном наменом, као и друга питања од значаја за управљање зградом; 23) одржавање зграде јесу све активности којима се обезбеђује очување функција и својстава зграде у складу са њеном наменом, а нарочито у циљу редовног коришћења и функционисања зграде; 24) радови којима се не мењају габарит и волумен зграде су радови на текућем и инвестиционом одржавању, припајање, претварање и санација, као и адаптација и реконструкција које се врше у складу са посебним законом којим се уређује изградња објеката и прописима донетим на основу њега; 25) текуће одржавање је извођење радова који се предузимају ради спречавања оштећења која настају употребом зграде или ради отклањања тих оштећења, а састоје се од прегледа, поправки и предузимања превентивних и заштитних мера, односно свих радова којима се обезбеђује одржавање зграда на задовољавајућем нивоу употребљивости, а радови на текућем одржавању стана или пословног простора јесу кречење, фарбање, замена облога, замена санитарија, радијатора и други слични радови; 26) инвестиционо одржавање јесте извођење грађевинско-занатских, односно других радова у зависности од врсте објекта у циљу побољшања услова коришћења зграде у току експлоатације; 27) припајање је извођење грађевинских и других радова којима се адаптацијом део заједничких делова зграде додаје посебном делу зграде и у ком се мења површина заједничких и посебних делова зграде, у оквиру габарита и волумена објекта, у складу са посебним законом којим се уређује изградња објеката и прописима донетим на основу њега; 28) претварање је извођење грађевинских радова којима се реконструкцијом део заједничких делова зграде претвара у посебан или самосталан део зграде, у оквиру габарита и волумена објекта, у складу са посебним законом којим се уређује изградња објеката и прописима донетим на основу њега; 29) санација је извођење радова на згради којима се врши поправка постојећих елемената зграде, уређаја, постројења и опреме истих, а којима се не мења спољни изглед, не утиче на безбедност суседних објеката, саобраћаја и животне средине и не утиче на заштиту природног и непокретног културног добра, односно његове заштићене околине, осим рестаураторских, конзерваторских и радова на ревитализацији, у складу са посебним законом којим се уређује изградња објеката и прописима донетим на основу њега; 30) енергетска санација зграде јесте извођење грађевинских и других радова на постојећој згради, као и поправка или замена уређаја, постројења, опреме и инсталација истог или мањег капацитета, којима се не утиче на стабилност и сигурност објекта, не мењају конструктивни елементи, не утиче на безбедност суседних објеката и саобраћаја, не утиче на заштиту од пожара и заштиту животне средине, али којима може да се мења спољни изглед уз потребне сагласности у циљу повећања енергетске ефикасности зграде, односно смањења потрошње свих врста енергије применом техничких мера и стандарда на постојећим елементима зграде, уређајима, постројењима и опреми; 31) радови којима се мењају габарит и волумен зграде су доградња и надзиђивање; 32) доградња је извођење грађевинских и других радова којима се изграђује нови простор испод зграде, изнад зграде (надзиђивање) или уз постојећу зграду и са њом чини грађевинску, функционалну и/или техничку целину; 33) надзиђивање је врста доградње којом се повећава спратност надземног дела објекта (или његовог дела) за најмање једну етажу, рачунајући и поткровну етажу, и којом се повећава површина посебних делова и/или формирају нови посебни и заједнички делови објекта, у складу са посебним законом којим се уређује изградња објеката и прописима донетим на основу њега; 34) регистар непокретности је катастар непокретности, односно други одговарајући регистар непокретности на подручју на коме катастар непокретности није успостављен, у који се уписује право својине, друга стварна права на непокретностима, чињенице, права, терети и други подаци у складу са законом; 35) земљиште за редовну употребу јесте земљиште испод и око објекта које испуњава услове за грађевинску парцелу и које по спроведеном поступку у складу са законом којим се уређује планирање и изградња, постаје катастарска парцела; 36) корисник стамбене подршке јесте физичко лице које је прималац стамбене подршке и чланови његовог породичног домаћинства; 37) бескућник је лице које живи на улици без заклона, односно у простору које није стан, односно други облик стамбеног смештаја у складу са овим законом; 38) програм стамбене подршке је скуп мера и активности који се реализује кроз стамбене пројекте и којим се пружа стамбена подршка корисницима стамбене подршке; 39) стамбени додатак је субвенција која је одобрена за покривање дела утврђене закупнине кориснику који не може да плати закупнину, односно непрофитну закупнину сопственим расположивим примањима, у складу са овим законом; 40) стамбени пројекат је скуп активности којима се спроводи одговарајући програм стамбене подршке, а које се односе на прибављање стана и унапређење услова становања, кроз изградњу, реконструкцију, доградњу, санацију, адаптацију и др. по непрофитним условима; 41) трошкови за коришћење гаражног места или гаражног бокса су трошкови испоручених комуналних услуга за коришћење гаражног места или гаражног бокса и обрачунавају се одвојено од трошкова за коришћење заједничких делова гараже; 42) чланом породичног домаћинства, у смислу овог закона, сматрају се супружник и ванбрачни партнер, њихова деца, рођена у браку или ван њега, усвојена или пасторчад, њихови родитељи и лица која су они дужни по закону да издржавају, а који станују у истом стану или породичној кући; 43) самохрани родитељ, у смислу овог закона, јесте онај родитељ који се сам стара о детету у случајевима када је други родитељ преминуо или је непознат или је лишен родитељског права, односно када је други родитељ жив и није лишен родитељског права, али не врши своја права и дужности родитеља; 44) особа са инвалидитетом, у смислу овог закона, јесте дете или одрасла особа која има дугорочна физичка, ментална, интелектуална или оштећења вида и слуха и која, у интеракцији са разним препрекама у окружењу, има тешкоће у пуном и ефикасном учешћу у друштву на једнакој основи са другима; 45) недостајуће занимање, у смислу овог закона, јесте оно занимање које је од интереса за јединицу локалне самоуправе, односно орган државне управе, а које се не може обезбедити онда када је оно потребно и у обиму који је потребан, као и када у оквиру тог занимања постоји недостатак потребних знања и вештина за обављање одређених послова или за обезбеђивање одговарајућег квалитета производа или услуга.

Naziv radova ne oslobađa od svojinskih ovlašćenja, zaštite kulturnog dobra ili odgovarajućeg građevinskog akta.

Kako zakon o stanovanju razlikuje stambenu zgradu i porodičnu kuću?

Stambena zgrada ima najmanje tri stana, a porodična kuća najviše dva i koristi se za stanovanje. Stambeno-poslovna zgrada ima najmanje jedan stan i jedan poslovni prostor.

Сви термини у овом закону употребљени у мушком роду подразумевају се и у женском роду и обрнуто. Поједини изрази употребљени у овом закону имају следеће значење: 1) стамбена политика је правац деловања у циљу унапређења услова становања, обезбеђивања доступног становања за грађане кроз стамбену подршку и очување и унапређење вредности и квалитета стамбеног фонда, који је усклађен са општим усмерењима економског и социјалног развоја у Републици Србији; 2) зграда је објекат са кровом и спољним зидовима, изграђена као самостална употребна целина која пружа заштиту од временских и спољних утицаја, а намењена је за становање, обављање неке делатности или за смештај и чување животиња, робе, моторних возила, опреме за различите производне и услужне делатности и др. Зградама се сматрају и објекти који имају кров, али немају (све) зидове (нпр. надстрешница), као и објекти који су претежно или потпуно смештени испод површине земље (склоништа, подземне гараже и сл.); 3) стамбена зграда је зграда намењена за становање и користи се за ту намену, а састоји се од најмање три стана; 4) породична кућа је зграда намењена за становање и користи се за ту намену, а састоји се од највише два стана; 5) стамбено-пословна зграда је зграда која се састоји од најмање једног стана и једног пословног простора; 6) пословна зграда је зграда која је намењена за обављање делатности и користи се за ту намену, а састоји се од једног или више пословних простора; 7) зграда јавне намене је зграда намењена за јавно коришћење и може бити зграда јавне намене у јавној својини по основу посебних закона (зграда за потребе државних органа, органа аутономне покрајине и локалне самоуправе, итд.), као и зграде јавне намене које могу бити у свим облицима својине (болнице, домови здравља, домови за старе, зграде за образовање, зграде за спорт и рекреацију, зграде културе, саобраћајни терминали, поште и друге зграде); 8) посебни део зграде јесте посебна функционална целина у згради која може да представља стан, пословни простор, гаражу, гаражно место или гаражни бокс;` 9) стан је посебан део зграде који чини функционалну целину, састоји се од једне или више просторија намењених за становање и по правилу има засебан улаз; 10) пословни простор је део зграде који чини функционалну целину, састоји се од једне или више просторија намењених за обављање делатности и има засебан улаз; 11) помоћни простор јесте простор који се налази изван стана или пословног простора и у функцији је тих посебних делова зграде (подрум или таван, шупа, тоалет и сл.); 12) гаража је затворени простор у згради или ван ње, који чини посебну функционалну целину, а састоји се од једног или више гаражних места или гаражних боксова. Гаража која се састоји од више гаражних места, односно гаражних боксова, садржи и заједничке делове који служе приступу сваком гаражном месту, односно гаражном боксу; 13) гаражно место је посебан део гараже који чини простор одређен обележеном површином за паркирање возила; 14) гаражни бокс је посебан део гараже који чини просторија намењена за паркирање возила; 15) паркинг место је одговарајући простор одређен обележеном површином за паркирање возила изван зграде; 16) заједнички делови зграде су делови зграде који не представљају посебан или самостални део зграде, који служе за коришћење посебних или самосталних делова зграде, односно згради као целини, као што су: заједнички простори (степениште, улазни простори и ветробрани, заједнички ходник и галерија, тавански простор, подрум, бицикларница, сушионица за веш, заједничка тераса и друге просторије намењене заједничкој употреби власника посебних или самосталних делова зграде и др.), заједнички грађевински елементи (темељи, носећи зидови и стубови, међуспратне и друге конструкције, конструктивни део зида или зидна испуна, изолација и завршна обрада зида према спољашњем простору или према заједничком делу зграде, стрехе, фасаде, кров, димњаци, канали за проветравање, светларници, конструкција и простори за лифт и друге посебне конструкције и др.), као и заједничке инсталације, опрема и уређаји (унутрашње електричне, водоводне и канализационе, гасоводне и топловодне инсталације, лифт, громобрани, апарати за гашење, откривање и јављање пожара, безбедносна расвета, телефонске инсталације и сви комунални прикључци који су намењени заједничком коришћењу и др.), ако не представљају саставни део самосталног дела зграде и не чине саставни део посебног дела зграде, односно не представљају део инсталација, опреме и уређаја који искључиво служи једном посебном делу, у смислу овог закона; 17) простори и објекти изван зграде који не представљају помоћни простор у смислу овог закона (платои, тротоари, базени, игралишта и остали простори и објекти са припадајућим елементима и опремом), јесу простори и објекти који се налазе на земљишту за редовну употребу, односно катастарској парцели на којој се налази и зграда и чију обавезу одржавања имају власници тих простора или објеката у складу са одредбама овог закона које се односе на заједничке делове зграде у случају да припадају свим власницима посебних делова зграде, односно у складу са одредбама овог закона власници посебних делова зграде у случају да ти простори или објекти припадају само појединим власницима зграде или лицу које нема ниједан посебан део у згради; 18) самостални делови зграде су просторија са техничким уређајима, просторија трансформаторске станице и склоништа (кућна и блоковска); 19) просторија са техничким уређајима је просторија са инсталацијама и/или опремом неопходном за пројектовано коришћење и функционисање зграде и представља заједнички део зграде, уколико посебним прописом није другачије одређено; 20) просторија трансформаторске станице је техничка просторија која служи за смештај трансформатора и остале опреме и уређаја који су у функцији трансформаторске станице, а коришћењe просторије трансформаторске станице уређује се у складу са законом којим се уређује област енергетике и прописима донетим на основу њега; 21) склониште је просторија у згради или породичној кући која је у складу са законом којим се уређује поступање у ванредним ситуацијама намењена првенствено за заштиту становништва од елементарних непогода и других несрећа и која се у мирнодопским условима може користити и за друге потребе, без могућности адаптације или реконструкције које би утицале или би могле утицати на исправност склоништа, као и коришћење у сврхе које би погоршале њихове хигијенске и техничке услове; 22) управљање зградом, у смислу овог закона, јесу сви организациони послови и активности које континуирано обавља изабрано или постављено лице (управник или професионални управник), односно орган управљања, у сврху руковођења зградом, а што подразумева одговорно предузимање мера ради организовања одржавања зграде, одлучивања о коришћењу финансијских средстава и обезбеђивања коришћења зграде, односно њених делова у складу са њеном наменом, као и друга питања од значаја за управљање зградом; 23) одржавање зграде јесу све активности којима се обезбеђује очување функција и својстава зграде у складу са њеном наменом, а нарочито у циљу редовног коришћења и функционисања зграде; 24) радови којима се не мењају габарит и волумен зграде су радови на текућем и инвестиционом одржавању, припајање, претварање и санација, као и адаптација и реконструкција које се врше у складу са посебним законом којим се уређује изградња објеката и прописима донетим на основу њега; 25) текуће одржавање је извођење радова који се предузимају ради спречавања оштећења која настају употребом зграде или ради отклањања тих оштећења, а састоје се од прегледа, поправки и предузимања превентивних и заштитних мера, односно свих радова којима се обезбеђује одржавање зграда на задовољавајућем нивоу употребљивости, а радови на текућем одржавању стана или пословног простора јесу кречење, фарбање, замена облога, замена санитарија, радијатора и други слични радови; 26) инвестиционо одржавање јесте извођење грађевинско-занатских, односно других радова у зависности од врсте објекта у циљу побољшања услова коришћења зграде у току експлоатације; 27) припајање је извођење грађевинских и других радова којима се адаптацијом део заједничких делова зграде додаје посебном делу зграде и у ком се мења површина заједничких и посебних делова зграде, у оквиру габарита и волумена објекта, у складу са посебним законом којим се уређује изградња објеката и прописима донетим на основу њега; 28) претварање је извођење грађевинских радова којима се реконструкцијом део заједничких делова зграде претвара у посебан или самосталан део зграде, у оквиру габарита и волумена објекта, у складу са посебним законом којим се уређује изградња објеката и прописима донетим на основу њега; 29) санација је извођење радова на згради којима се врши поправка постојећих елемената зграде, уређаја, постројења и опреме истих, а којима се не мења спољни изглед, не утиче на безбедност суседних објеката, саобраћаја и животне средине и не утиче на заштиту природног и непокретног културног добра, односно његове заштићене околине, осим рестаураторских, конзерваторских и радова на ревитализацији, у складу са посебним законом којим се уређује изградња објеката и прописима донетим на основу њега; 30) енергетска санација зграде јесте извођење грађевинских и других радова на постојећој згради, као и поправка или замена уређаја, постројења, опреме и инсталација истог или мањег капацитета, којима се не утиче на стабилност и сигурност објекта, не мењају конструктивни елементи, не утиче на безбедност суседних објеката и саобраћаја, не утиче на заштиту од пожара и заштиту животне средине, али којима може да се мења спољни изглед уз потребне сагласности у циљу повећања енергетске ефикасности зграде, односно смањења потрошње свих врста енергије применом техничких мера и стандарда на постојећим елементима зграде, уређајима, постројењима и опреми; 31) радови којима се мењају габарит и волумен зграде су доградња и надзиђивање; 32) доградња је извођење грађевинских и других радова којима се изграђује нови простор испод зграде, изнад зграде (надзиђивање) или уз постојећу зграду и са њом чини грађевинску, функционалну и/или техничку целину; 33) надзиђивање је врста доградње којом се повећава спратност надземног дела објекта (или његовог дела) за најмање једну етажу, рачунајући и поткровну етажу, и којом се повећава површина посебних делова и/или формирају нови посебни и заједнички делови објекта, у складу са посебним законом којим се уређује изградња објеката и прописима донетим на основу њега; 34) регистар непокретности је катастар непокретности, односно други одговарајући регистар непокретности на подручју на коме катастар непокретности није успостављен, у који се уписује право својине, друга стварна права на непокретностима, чињенице, права, терети и други подаци у складу са законом; 35) земљиште за редовну употребу јесте земљиште испод и око објекта које испуњава услове за грађевинску парцелу и које по спроведеном поступку у складу са законом којим се уређује планирање и изградња, постаје катастарска парцела; 36) корисник стамбене подршке јесте физичко лице које је прималац стамбене подршке и чланови његовог породичног домаћинства; 37) бескућник је лице које живи на улици без заклона, односно у простору које није стан, односно други облик стамбеног смештаја у складу са овим законом; 38) програм стамбене подршке је скуп мера и активности који се реализује кроз стамбене пројекте и којим се пружа стамбена подршка корисницима стамбене подршке; 39) стамбени додатак је субвенција која је одобрена за покривање дела утврђене закупнине кориснику који не може да плати закупнину, односно непрофитну закупнину сопственим расположивим примањима, у складу са овим законом; 40) стамбени пројекат је скуп активности којима се спроводи одговарајући програм стамбене подршке, а које се односе на прибављање стана и унапређење услова становања, кроз изградњу, реконструкцију, доградњу, санацију, адаптацију и др. по непрофитним условима; 41) трошкови за коришћење гаражног места или гаражног бокса су трошкови испоручених комуналних услуга за коришћење гаражног места или гаражног бокса и обрачунавају се одвојено од трошкова за коришћење заједничких делова гараже; 42) чланом породичног домаћинства, у смислу овог закона, сматрају се супружник и ванбрачни партнер, њихова деца, рођена у браку или ван њега, усвојена или пасторчад, њихови родитељи и лица која су они дужни по закону да издржавају, а који станују у истом стану или породичној кући; 43) самохрани родитељ, у смислу овог закона, јесте онај родитељ који се сам стара о детету у случајевима када је други родитељ преминуо или је непознат или је лишен родитељског права, односно када је други родитељ жив и није лишен родитељског права, али не врши своја права и дужности родитеља; 44) особа са инвалидитетом, у смислу овог закона, јесте дете или одрасла особа која има дугорочна физичка, ментална, интелектуална или оштећења вида и слуха и која, у интеракцији са разним препрекама у окружењу, има тешкоће у пуном и ефикасном учешћу у друштву на једнакој основи са другима; 45) недостајуће занимање, у смислу овог закона, јесте оно занимање које је од интереса за јединицу локалне самоуправе, односно орган државне управе, а које се не може обезбедити онда када је оно потребно и у обиму који је потребан, као и када у оквиру тог занимања постоји недостатак потребних знања и вештина за обављање одређених послова или за обезбеђивање одговарајућег квалитета производа или услуга.

To su definicije za ovaj zakon, ne automatska kategorija objekta A/B/V po Pravilniku o klasifikaciji; nema brojčane kontrole projekta.

Šta je poseban deo zgrade?

Posebna funkcionalna celina u zgradi: stan, poslovni prostor, garaža, garažno mesto ili garažni boks; delovi koji nisu određeni kao posebni ili samostalni smatraju se zajedničkim delovima (čl. 4).

Poseban deo zgrade je posebna funkcionalna celina u zgradi koja može da predstavlja stan, poslovni prostor, garažu, garažno mesto ili garažni boks. Delovi zgrade koji nisu određeni kao posebni ili samostalni delovi u skladu sa ovim zakonom smatraju se zajedničkim delovima zgrade.

Šta se stiče sticanjem svojine na posebnom delu zgrade?

Pored svojine na posebnom delu stiče se i svojina nad zajedničkim delovima zgrade, pravo učešća u upravljanju stambenom zajednicom i susvojina na zemljištu na kome je zgrada, odnosno zemljištu za redovnu upotrebu (čl. 5 st. 2).

Sticanjem prava svojine na posebnom delu zgrade stiče se i pravo svojine nad zajedničkim delovima zgrade, pravo učešća u upravljanju stambenom zajednicom i pravo susvojine na zemljištu na kome je zgrada izgrađena, odnosno zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

Može li se poseban deo zgrade pretvoriti u zajednički deo?

Da, ugovorom između vlasnika posebnog dela i stambene zajednice, u skladu sa propisima o planiranju i izgradnji; potpisi ugovornih strana overavaju se po zakonu o overi potpisa (čl. 6).

Na osnovu ugovora zaključenog između vlasnika posebnog dela zgrade i stambene zajednice, poseban deo zgrade može biti pretvoren u zajednički deo zgrade … Potpisi ugovornih strana ugovora iz stava 1. ovog člana overavaju se

Kako se menja namena posebnog dela zgrade?

U skladu sa propisima o planiranju i izgradnji, na zahtev vlasnika posebnog dela, u postupku propisanom zakonom o stanovanju i propisima o planiranju i izgradnji (čl. 7).

Poseban deo zgrade može da promeni namenu u skladu sa propisima kojima se uređuje planiranje i izgradnja.

Čiji su zajednički delovi zgrade?

Vlasnici posebnih delova imaju na zajedničkim delovima zajedničku nedeljivu svojinu.

pravo zajedničke nedeljive svojine

Šta je raspolaganje zajedničkim delom zgrade?

Prenos prava na zajedničkom delu radi dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja.

prenos prava svojine ... u cilju dogradnje, nadziđivanja, pripajanja ili pretvaranja

Da li raspolaganje zajedničkim delom zahteva ugovor stambene zajednice sa sticaocem?

Da. Prenos se vrši ugovorom između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova.

Располагање заједничким деловима зграде је пренос права својине над заједничким деловима зграде у циљу доградње, надзиђивања, припајања или претварања. О располагању заједничким деловима зграде власници посебних делова одлучују у складу са одредбама овог закона које се односе на рад и одлучивање стамбене заједнице. Пренос права из става 1. овог члана врши се на основу уговора између стамбене заједнице и лица које стиче право над делом заједничких делова. Потписи уговорних страна из става 3. овог члана оверавају се у складу са законом којим се уређује овера потписа. Уговором из става 3. овог члана одређују се рок за завршетак свих радова на формирању посебног или самосталног дела зграде, који не може бити дужи од пет година од дана закључења уговора, међусобна права и обавезе за време формирања посебног дела зграде и стицање права својине над посебним делом зграде након завршетка одговарајућих радова. Ако посебан или самостални део зграде није формиран у року из става 5. овог члана, рок се може продужити уз сагласност стамбене заједнице и лица које стиче право над делом заједничких делова, потписивањем анекса уговора којим се продужава рок из овог члана. Ако се анекс уговора не потпише у року од 30 дана од истека претходног уговора, уговор о уступању сматра се раскинутим, а стицалац права је дужан да део заједничких делова који му је био уступљен врати у стање пре уступања, у року од шест месеци од дана раскида уговора, ако уговором није другачије одређено. На заједничким деловима зграде не могу се заснивати хипотека и други стварноправни терети, осим уколико се хипотека и други стварноправни терети не успостављају на згради као целини. Својина над деловима који истовремено припадају различитим посебним, односно заједничким деловима зграде

Potpisi se ovjeravaju po zakonu o ovjeri potpisa. Ugovor određuje rok formiranja posebnog/samostalnog dijela, najduže pet godina, međusobna prava i obaveze i sticanje svojine. Produženje, raskid i vraćanje imaju poseban režim člana 9; skupštinska odluka nije zamjena za ugovor.

Da li nedostaje ugovor za raspolaganje zajedničkim delom?

Da — sama odluka skupštine nije zamena za ugovor o prenosu zajedničkog dela.

Prenos prava iz stava 1. ovog člana vrši se na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova.

Šta ako zajednički dio nije pretvoren u ugovorenom roku?

Rok početnog ugovora za formiranje dijela ne smije biti duži od pet godina. Može se produžiti sporazumnim aneksom; bez aneksa u 30 dana od isteka ugovor se smatra raskinutim. Sticalac vraća ustupljeni dio u prethodno stanje za šest mjeseci od raskida, ako ugovorom nije drukčije određeno.

Располагање заједничким деловима зграде је пренос права својине над заједничким деловима зграде у циљу доградње, надзиђивања, припајања или претварања. О располагању заједничким деловима зграде власници посебних делова одлучују у складу са одредбама овог закона које се односе на рад и одлучивање стамбене заједнице. Пренос права из става 1. овог члана врши се на основу уговора између стамбене заједнице и лица које стиче право над делом заједничких делова. Потписи уговорних страна из става 3. овог члана оверавају се у складу са законом којим се уређује овера потписа. Уговором из става 3. овог члана одређују се рок за завршетак свих радова на формирању посебног или самосталног дела зграде, који не може бити дужи од пет година од дана закључења уговора, међусобна права и обавезе за време формирања посебног дела зграде и стицање права својине над посебним делом зграде након завршетка одговарајућих радова. Ако посебан или самостални део зграде није формиран у року из става 5. овог члана, рок се може продужити уз сагласност стамбене заједнице и лица које стиче право над делом заједничких делова, потписивањем анекса уговора којим се продужава рок из овог члана. Ако се анекс уговора не потпише у року од 30 дана од истека претходног уговора, уговор о уступању сматра се раскинутим, а стицалац права је дужан да део заједничких делова који му је био уступљен врати у стање пре уступања, у року од шест месеци од дана раскида уговора, ако уговором није другачије одређено. На заједничким деловима зграде не могу се заснивати хипотека и други стварноправни терети, осим уколико се хипотека и други стварноправни терети не успостављају на згради као целини. Својина над деловима који истовремено припадају различитим посебним, односно заједничким деловима зграде

Ovo je ugovorni rok sa zakonskim produženjem i izuzetkom, a ne automatska mjera usklađenosti svake nadogradnje.

Može li se hipoteka ustanoviti samo na zajedničkom dijelu zgrade?

Ne mogu se zasnivati hipoteka i drugi stvarnopravni tereti na zajedničkim dijelovima, osim kada se uspostavljaju na zgradi kao cjelini.

Располагање заједничким деловима зграде је пренос права својине над заједничким деловима зграде у циљу доградње, надзиђивања, припајања или претварања. О располагању заједничким деловима зграде власници посебних делова одлучују у складу са одредбама овог закона које се односе на рад и одлучивање стамбене заједнице. Пренос права из става 1. овог члана врши се на основу уговора између стамбене заједнице и лица које стиче право над делом заједничких делова. Потписи уговорних страна из става 3. овог члана оверавају се у складу са законом којим се уређује овера потписа. Уговором из става 3. овог члана одређују се рок за завршетак свих радова на формирању посебног или самосталног дела зграде, који не може бити дужи од пет година од дана закључења уговора, међусобна права и обавезе за време формирања посебног дела зграде и стицање права својине над посебним делом зграде након завршетка одговарајућих радова. Ако посебан или самостални део зграде није формиран у року из става 5. овог члана, рок се може продужити уз сагласност стамбене заједнице и лица које стиче право над делом заједничких делова, потписивањем анекса уговора којим се продужава рок из овог члана. Ако се анекс уговора не потпише у року од 30 дана од истека претходног уговора, уговор о уступању сматра се раскинутим, а стицалац права је дужан да део заједничких делова који му је био уступљен врати у стање пре уступања, у року од шест месеци од дана раскида уговора, ако уговором није другачије одређено. На заједничким деловима зграде не могу се заснивати хипотека и други стварноправни терети, осим уколико се хипотека и други стварноправни терети не успостављају на згради као целини. Својина над деловима који истовремено припадају различитим посебним, односно заједничким деловима зграде

Ako je krov iznad mog stana ili fasada uz moj stan, da li je to samo moj deo?

Ne. Kada je deo zbog položaja istovremeno poseban i zajednički (npr. krov iznad stana ili fasada), zakon ga smatra zajedničkim delom.

krov iznad posebnog dela ili fasada zgrade, takav deo smatra se zajedničkim delom

Može li vlasnik stana sam promeniti oblik, strukturu ili boju fasade/krova/zajedničkog konstruktivnog dela?

Vlasništvo na stanu ne daje pravo samostalnog mijenjanja fizičkih svojstava zajedničkog dijela. Član 10 izričito izuzima površine koje čine unutrašnjost posebnog dijela, kao i radove unapređenja posebnog dijela ili zgrade ako ne ugrožavaju funkciju tog dijela kao zajedničkog. Ostala ovlašćenja i propisi za konkretne radove provjeravaju se zasebno.

Ако је део зграде због свог положаја истовремено посебан и заједнички део зграде, као што су: носећи зид зграде који је истовремено и зид посебног дела, носећи стуб који пролази кроз посебни део, кров изнад посебног дела или фасада зграде, такав део сматра се заједничким делом зграде, док власник посебног дела зграде има право употребе тог дела без права да му мења физичка својства, као што су: облик, структуру, укључујући и боју, осим ако је реч о површинама које чине део унутрашњости тог посебног дела или када се изводе радови на унапређењу својстава тог посебног дела или зграде као целине, под условом да се тиме не угрожавају функције тог дела као заједничког дела. На делу зграде који је саставни део два или више посебних делова, а не служи згради као целини, постоји сусвојина власника посебних делова са једнаким деловима, сразмерно броју посебних делова. Својина над самосталним делом зграде и деловима мреже

Bez podatka o unutrašnjoj površini ne izvoditi automatski zaključak da je svaka promjena fizičkih svojstava zabranjena. Ovo je tekstualno pravilo; saglasnosti i uslovi za konkretan zahvat provjeravaju se zasebno.

Čiji je dio koji pripada dvama ili više stanova, a ne služi cijeloj zgradi?

Na njemu postoji susvojina vlasnika tih posebnih dijelova s jednakim dijelovima srazmjerno broju posebnih dijelova.

Ако је део зграде због свог положаја истовремено посебан и заједнички део зграде, као што су: носећи зид зграде који је истовремено и зид посебног дела, носећи стуб који пролази кроз посебни део, кров изнад посебног дела или фасада зграде, такав део сматра се заједничким делом зграде, док власник посебног дела зграде има право употребе тог дела без права да му мења физичка својства, као што су: облик, структуру, укључујући и боју, осим ако је реч о површинама које чине део унутрашњости тог посебног дела или када се изводе радови на унапређењу својстава тог посебног дела или зграде као целине, под условом да се тиме не угрожавају функције тог дела као заједничког дела. На делу зграде који је саставни део два или више посебних делова, а не служи згради као целини, постоји сусвојина власника посебних делова са једнаким деловима, сразмерно броју посебних делова. Својина над самосталним делом зграде и деловима мреже

Razlikovati ovu susvojinu od zajedničke nedjeljive svojine svih vlasnika i od pravila o fizičkim svojstvima zajedničkog dijela.

Čija je svojina na instalacijama u zgradi do merila?

Za opšte mreže, do merila ako postoji i ukoliko nije drukčije određeno, dijelovi su u svojini pružaoca usluge; od merila pripadaju posebnom, zajedničkom ili samostalnom dijelu. Posebno pravilo elektroenergetske mreže obuhvata do merila i merilo, opremu i instalacije u mjerno-razvodnom odnosno razvodnom ormanu u svojini operatora. Bez merila važe posebna pravila o mjestu priključenja i ugrađenim dijelovima.

Самосталан део зграде може бити у заједничкој недељивој својини власника посебних делова зграде или може бити у својини лица у чијем је власништву трансформаторска станица, односно инсталација и опрема неопходна за пројектовано коришћење и функционисање зграде. Делови мрежа у згради до мерила, ако мерило постоји, уколико није другачије одређено, у својини су субјекта који пружа услуге том мрежом, а од мерила чине део посебног, односно заједничких делова или самосталног дела зграде. Делови електроенергетске мреже у згради до мерила, укључујући мерило, опрему и инсталације смештене у мерно-разводни орман, односно разводни орман, у својини су оператора дистрибутивног система, а од мерила чине део посебног, односно заједничких делова или самосталног дела зграде. Ако на мрежи не постоји мерило, делови мреже у згради у својини су субјекта који пружа услуге том мрежом до места прикључења посебног дела, односно заједничких делова или самосталног дела зграде, а ако место прикључења није могуће прецизно одредити, део мреже инкорпориран у посебни део зграде сматра се саставним делом тог посебног дела, односно заједничким делом зграде ако је инкорпориран и служи у заједничким деловима зграде. Власници посебних делова зграде дужни су да обезбеде приступ самосталном делу зграде лицима која у складу са посебним прописима редовно одржавају и контролишу функционалност мреже, односно трансформаторске станице, инсталација и опреме, као и склоништа која се налазе у згради (кућна и блоковска).

Moraju li vlasnici posebnih delova omogućiti pristup instalacijama, trafostanici i skloništu u zgradi?

Da. Dužni su da obezbede pristup samostalnom delu zgrade licima koja po posebnim propisima redovno održavaju i kontrolišu funkcionalnost mreže, trafostanice, instalacija i opreme, kao i skloništa (kućna i blokovska) (čl. 11 st. 5).

Vlasnici posebnih delova zgrade dužni su da obezbede pristup samostalnom delu zgrade licima koja u skladu sa posebnim propisima redovno održavaju i kontrolišu funkcionalnost mreže, odnosno transformatorske stanice, instalacija i opreme, kao i skloništa koja se nalaze u zgradi (kućna i blokovska).

Može li vlasnik adaptirati svoj stan/poseban deo bez saglasnosti za zadiranje u zajedničke ili tuđe delove?

Svoj poseban deo može menjati u skladu sa zakonom samo bez zadiranja u tuđe posebne, zajedničke ili samostalne delove; za zadiranje je potrebno ovlašćenje.

bez zadiranja ... osim po dobijenom ovlašćenju za takve radnje

Koliki je rok za sudsko osporavanje odluke skupštine stambene zajednice kao nezakonite?

Postupak pred osnovnim sudom pokreće se u roku od 45 dana od saznanja za odluku, a najkasnije šest meseci od donošenja odluke.

u roku od 45 dana od saznanja ... najkasnije u roku od šest meseci

Da li je prošao rok od 45 dana od saznanja za osporavanje odluke skupštine?

Ako je prošlo više od 45 dana od saznanja, zakonski rok iz člana 12 je propušten, bez obzira na krajnji limit od šest meseci.

u roku od 45 dana od saznanja za odluku

Da li je istekao apsolutni rok od šest kalendarskih meseci za osporavanje odluke skupštine?

Ako je prošlo šest kalendarskih meseci od donošenja odluke, istekao je krajnji rok iz člana 12.

najkasnije u roku od šest meseci od dana donošenja odluke

Može li vlasnik izvršiti nužnu popravku zajedničkog dela ako odgovorno lice ne reaguje, a preti šteta njegovom stanu?

Može kada je popravka neophodna radi otklanjanja opasnosti od štete na njegovom posebnom delu i dužno lice to blagovremeno ne učini.

izvrši popravku ... neophodna radi otklanjanja opasnosti od prouzrokovanja štete

Da li radovi u stanu nedozvoljeno zadiru u zajednički ili tuđi deo bez ovlašćenja?

Da — to nije pokriveno pravom vlasnika da sam uređuje svoj poseban deo.

osim po dobijenom ovlašćenju za takve radnje

Ko ima pravo preče ponude kada se zajednički deo zgrade prenosi radi pripajanja, dogradnje ili nadziđivanja i u kom roku?

Vlasnik posebnog dela ima pravo da mu se prvom ponudi prenos zajedničkog dela; pravo ostvaruje ako u roku od 15 dana od prijema ponude pisano obavesti skupštinu stambene zajednice, a ponuda i prihvat se uručuju preporučenim pismom (čl. 13 st. 1, 3 i 4).

Vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo da mu se prvom ponudi prenos prava svojine nad zajedničkim delom zgrade radi pripajanja, pretvaranja, dogradnje, odnosno nadziđivanja … Vlasnik posebnog dela zgrade ostvaruje pravo prečeg prenosa ako u roku od 15 dana od dana prijema ponude … moraju se uručiti preporučenim pismom.

Šta ako stambena zajednica prenese zajednički deo bez ponude ili pod povoljnijim uslovima?

Imalac prava prečeg prenosa može tužbom zahtijevati da ugovor bude bez dejstva prema njemu i da mu se nepokretnost ustupi pod istim uslovima.

Власник посебног дела зграде има право да му се првом понуди пренос права својине над заједничким делом зграде ради припајања, претварања, доградње, односно надзиђивања (право пречег преноса). Понуда из става 1. овог члана, која се доставља истовремено свим имаоцима права пречег преноса, мора да садржи податке о одређеном заједничком делу који је предмет преноса, цени, ако се пренос врши уз накнаду и осталим условима преноса. Власник посебног дела зграде остварује право пречег преноса ако у року од 15 дана од дана пријема понуде о преносу писано обавести скупштину стамбене заједнице да ће се користити својим правом пречег преноса. Понуда из става 1. овог члана и обавештење о прихватању понуде из става 3. овог члана морају се уручити препорученим писмом. Ако понуду за пренос прихвати више власника посебних делова зграде, предност има власник чији је посебни део у грађевинском смислу суседни оном заједничком делу који се преноси. Ако има више власника суседних посебних делова зграде, предност има власник који заједнички део који је предмет преноса намерава да користи за становање породице. Ако има више таквих власника посебних делова зграде који би заједнички део претварали у стан за становање породице, предност има власник посебног дела који има више чланова домаћинства. Ако понуду за пренос прихвати више власника посебних делова зграде чије непокретности нису суседне са заједничким делом који се уступа, стамбена заједница ће донети одлуку о лицу коме ће се пренети право, водећи рачуна пре свега о породичним стамбеним приликама понудиоца које се процењују сходном применом критеријума за одређивање одговарајућег стана утврђених чланом 90. овог закона. Ако се ималац права пречег преноса коме је учињена понуда у року од 15 дана од дана пријема понуде не изјасни на начин из става 4. овог члана да прихвата понуду, преносилац права може уступити понуђени заједнички део другом лицу, али не под повољнијим условима. Ако стамбена заједница пренесе одређени заједнички део зграде, а није га претходно понудила имаоцу права пречег преноса или је заједнички део пренела под условима повољнијим од услова из понуде, ималац права пречег преноса може тужбом да захтева да се уговор о преносу заједничког дела огласи без дејства према њему и да се непокретност њему уступи под истим условима. Обавезе власника посебних и самосталних делова зграде

Ko ima prednost kada zajednički dio žele više vlasnika?

Ponuda se šalje istovremeno svim imaocima. Prednost ima građevinski susjed, zatim namjera stanovanja porodice, pa veći broj članova domaćinstva. Kada prihvataoci nijesu susjedi, zajednica odlučuje uz porodične stambene prilike po zakonskom kriterijumu. Poslije neizjašnjenja u 15 dana ustupanje drugome ne smije biti pod povoljnijim uslovima.

Власник посебног дела зграде има право да му се првом понуди пренос права својине над заједничким делом зграде ради припајања, претварања, доградње, односно надзиђивања (право пречег преноса). Понуда из става 1. овог члана, која се доставља истовремено свим имаоцима права пречег преноса, мора да садржи податке о одређеном заједничком делу који је предмет преноса, цени, ако се пренос врши уз накнаду и осталим условима преноса. Власник посебног дела зграде остварује право пречег преноса ако у року од 15 дана од дана пријема понуде о преносу писано обавести скупштину стамбене заједнице да ће се користити својим правом пречег преноса. Понуда из става 1. овог члана и обавештење о прихватању понуде из става 3. овог члана морају се уручити препорученим писмом. Ако понуду за пренос прихвати више власника посебних делова зграде, предност има власник чији је посебни део у грађевинском смислу суседни оном заједничком делу који се преноси. Ако има више власника суседних посебних делова зграде, предност има власник који заједнички део који је предмет преноса намерава да користи за становање породице. Ако има више таквих власника посебних делова зграде који би заједнички део претварали у стан за становање породице, предност има власник посебног дела који има више чланова домаћинства. Ако понуду за пренос прихвати више власника посебних делова зграде чије непокретности нису суседне са заједничким делом који се уступа, стамбена заједница ће донети одлуку о лицу коме ће се пренети право, водећи рачуна пре свега о породичним стамбеним приликама понудиоца које се процењују сходном применом критеријума за одређивање одговарајућег стана утврђених чланом 90. овог закона. Ако се ималац права пречег преноса коме је учињена понуда у року од 15 дана од дана пријема понуде не изјасни на начин из става 4. овог члана да прихвата понуду, преносилац права може уступити понуђени заједнички део другом лицу, али не под повољнијим условима. Ако стамбена заједница пренесе одређени заједнички део зграде, а није га претходно понудила имаоцу права пречег преноса или је заједнички део пренела под условима повољнијим од услова из понуде, ималац права пречег преноса може тужбом да захтева да се уговор о преносу заједничког дела огласи без дејства према њему и да се непокретност њему уступи под истим условима. Обавезе власника посебних и самосталних делова зграде

Mora li vlasnik dozvoliti prolaz kroz svoj stan/poseban deo kada je to nužno za popravku drugog dela zgrade?

Da, kada je prolaz ili primerena upotreba posebnog dela nužna za popravku, održavanje drugog dela ili ispunjenje druge zakonske obaveze.

dozvoli prolaz kroz svoj poseban ... deo ... ako je to nužno za popravku

Da li vlasnik neopravdano onemogućava nužan pristup radi popravke/održavanja?

To je suprotno obavezi vlasnika iz člana 14 kada je pristup zaista nužan.

dozvoli prolaz ... ako je to nužno za popravku, odnosno održavanje

Ima li vlasnik pravo na vraćanje stanja ili naknadu poslije nužnog prolaza kroz stan?

Da. Vlasnik koji mora trpjeti zakonom nužan prolaz ili primjerenu upotrebu svog dijela može zahtijevati vraćanje u ranije stanje odnosno naknadu štete nastale prolazom ili upotrebom.

Власник посебног дела, односно власник самосталног дела зграде, дужан је да: 1) употребом, односно коришћењем свог посебног, односно самосталног дела не омета коришћење других делова зграде; 2) свој посебан, односно самостални део зграде одржава у стању којим се не отежава, не онемогућава и не ремети уобичајена употреба осталих делова зграде; 3) одржава заједнички део зграде који чини саставни део његовог посебног, односно самосталног дела зграде у границама могућности вршења овлашћења употребе тог дела; 4) учествује у трошковима одржавања и употребе заједничких делова зграде и катастарске парцеле на којој се налази зграда, у мери и на начин одређен овим законом; 5) трпи употребу заједничких делова зграде у складу са њиховом наменом од стране власника самосталних делова или лица која раде по њиховом налогу, односно пролажење трећих лица ради доласка до одређеног посебног, односно самосталног дела зграде; 6) дозволи пролаз кроз свој посебан, односно самостални део зграде или његову употребу на други примерен начин ако је то нужно за поправку, односно одржавање другог дела зграде или испуњење друге законске обавезе. Право да захтева испуњење обавеза од власника посебног дела зграде имају сваки власник посебног дела зграде, власник самосталног дела зграде и стамбена заједница, у складу са својим правом које произлази из обавезе власника посебног дела зграде. Власник посебног, односно самосталног дела зграде који је дужан да дозволи пролаз кроз свој посебан део зграде или његову употребу на други примерен начин у складу са тачком 6) став 1. овог члана има право да захтева да његов посебни, односно самостални део зграде буде враћен у стање у коме се налазио пре него што је дозволио пролаз или његову употребу, односно има право на накнаду штете која је причињена пролазом или употребом на посебном, односно самосталном делу зграде.

Pravo pristupa i obaveza naknade postoje zajedno; nije dozvola za nesrazmjernu upotrebu.

Ko upravlja zgradom u zavisnosti od namjene i vlasništva?

Isključivi vlasnik svih dijelova upravlja svojom zgradom; porodičnom kućom vlasnici posebnih dijelova. Stambenom zgradom s različitim vlasnicima upravlja zajednica preko organa ili profesionalnog upravnika. Zgrada bez stambenog posebnog dijela ima udruženje vlasnika uz shodnu primjenu nadležnosti. U mješovitoj zgradi učestvuju svi vlasnici stanova i poslovnih prostora.

Послове управљања зградом врше: 1) власник, за зграде било које намене у којима је једно лице искључиви власник свих делова зграде; 2) власници посебних делова, за породичне куће; 3) стамбена заједница преко својих органа или професионални управник коме су поверени послови управљања, у стамбеној згради која има заједничке делове зграде и најмање два посебна дела чији су власници различита лица; 4) власници посебних делова преко својих органа, у зградама које немају ниједан посебан део намењен за становање. У случају из става 1. тачка 4) овог члана, власници посебних делова оснивају правно лице у складу са одредбама закона којима се уређују оснивање и правни положај удружења, док се одредбе овог закона о надлежностима, правима и обавезама скупштине и управника стамбене заједнице у управљању зградом сходно примењују на надлежности скупштине и заступника тог удружења. У стамбено-пословним зградама послове управљања зградом врше сви власници посебних делова зграде. Власници станова и власници пословних простора формирају стамбену заједницу у складу с овим законом. Појам и правни статус стамбене заједнице

Ko odlučuje o nadziđivanju kada postoje zasebne stambene zajednice po ulazima?

Potrebna je saglasnost većine od ukupnog broja stambenih zajednica po ulazima; saglasnost potpisuje upravnik zajednice ulaza, a ugovor sa investitorom lice koje ovlaste upravnici koji su dali saglasnost (čl. 16 st. 5 i 6).

U situaciji kada su formirane zasebne stambene zajednice po ulazima, za radove na nadziđivanju zgrade kao celine, kao i za odlučivanje o načinu korišćenja i održavanja zemljišta za redovnu upotrebu zgrade potrebna je saglasnost većine od ukupnog broja stambenih zajednica po ulazima. … saglasnost za nadziđivanje u ime stambene zajednice ulaza potpisuje upravnik stambene zajednice ulaza

Kako se donose pravila vlasnika koja mogu drugačije urediti većine i odlučivanje?

Jednoglasnom odlukom svih vlasnika posebnih delova. Tek važeća pravila vlasnika mogu drugačije urediti potrebne većine i nadležnosti u granicama zakona.

Pravila vlasnika donose se jednoglasnom odlukom svih vlasnika posebnih delova

Da li se može primeniti drugačija većina iz pravila vlasnika ako pravila nisu jednoglasno doneta?

Ne kao važeća pravila vlasnika iz člana 17; zakon zahteva jednoglasnu odluku svih vlasnika posebnih delova.

jednoglasnom odlukom svih vlasnika posebnih delova

Da li upis stambene zajednice dokazuje pravnu valjanost skupštinske odluke?

Registrator provjerava propisane formalne uslove, a ne istinitost činjenica, vjerodostojnost dokumenata ili zakonitost postupka njihovog donošenja.

Регистратор је лице које је овлашћено да води Регистар и које је дужно да обезбеди законито, ажурно и тачно вођење Регистра. У поступку регистрације Регистратор искључиво врши проверу испуњености формалних услова за упис података у Регистар, који су предмет регистрације и објављивања, на основу чињеница из пријаве и приложених докумената, без испитивања тачности чињеница из пријаве, веродостојности приложених докумената и правилности и законитости поступака у којима су документи донети. Регистратор у складу са ставом 2. овог члана проверава испуњеност следећих услова: 1) надлежност за поступање по пријави; 2) да ли је подносилац пријаве лице које, у складу са овим законом, може бити подносилац такве пријаве; 3) да ли пријава садржи све прописане податке и документе; 4) да ли су подаци наведени у пријави у складу са регистрованим подацима и документима; 5) да ли је уз пријаву достављен доказ о уплати прописане административне таксе и таксе за услугу вођења јединствене евиденције стамбених заједница. Садржина Регистра

Registracija nije zamjena za provjeru glasova, svojinskih ovlašćenja i valjanosti pravila vlasnika.

Ko pribavlja službene dokaze za registraciju stambene zajednice?

Organ ih pribavlja po službenoj dužnosti; od podnosioca može tražiti samo podatke za identifikaciju i dokumente o činjenicama o kojima nema službene evidencije.

Пријава се подноси у форми поднеска у коме се нарочито наводе: 1) означење јединице локалне самоуправе којој се пријава подноси; 2) предмет (прописани подаци за регистрацију и објављивање) и врста (упис, промена или брисање података и докумената) регистрације; 3) идентификациони подаци подносиоца пријаве (за домаће физичко лице: име и презиме и ЈМБГ, а за страно физичко лице: име и презиме, број путне исправе и држава издавања путне исправе); 4) на који начин подносилац захтева да му се достави одлука Регистратора. Уз пријаву се прилажу прописани документи у оригиналу, овереном препису или овереној фотокопији, ако другачије није прописано, као и доказ о уплати административне таксе за регистрацију и накнаде за услуге Јединствене евиденције. Надлежна општинска, односно градска управа која води поступак регистрације дужна је да документе из става 2. овог члана прибавља по службеној дужности у складу са законом којим се уређује општи управни поступак, односно да од подносиоца пријаве може да захтева само оне податке који су неопходни за њену идентификацију и документе који потврђују чињенице о којима се не води службена евиденција. Покретање поступка по службеној дужности

Dokumenti i naknade inače prate zakonsku prijavu i posebni akt o registru.

Kada se prijavljuje promjena registracionih podataka?

U roku od 15 dana od nastanka promjene odnosno registracionog podatka. Upravnik ili ovlašćeno lice prijavljuje i zajednicu, izbor/promjenu upravnika i druge podatke po članu 40.

Подносилац пријаве је дужан да Регистру поднесе пријаву у року од 15 дана од дана настанка промене, односно података који су предмет регистрације. Потврда о примљеној пријави

Koliki je rok odlučivanja o registraciji stambene zajednice?

Registrator odlučuje u roku od pet radnih dana od prijema prijave. Propuštanje ima režim usvajanja iz člana 33, uz izričite izuzetke za nenadležnost, neregistrabilan ili već registrovan podatak.

По пријему пријаве Регистратор проверава да ли су испуњени формални услови за регистрацију прописани чланом 20. став 2. овог закона за податке који се региструју и објављују и да ли су достављени прописани документи. Подаци који су предмет објављивања не подлежу провери испуњености формалних услова, уписују се у Регистар на основу регистрационе пријаве, за њихову тачност одговара подносилац пријаве и о њиховој објави се не издаје посебан акт. Регистратор одлучује о пријави доношењем решења о регистрацији или закључка о одбацивању пријаве у року од пет радних дана од дана пријема пријаве. Решење о регистрацији

Ne preslikavati ovaj režim na građevinsku dozvolu ili materijalnu valjanost skupštinske odluke.

Kako se osporava registraciono rješenje?

Preko registratora opštinskom odnosno gradskom vijeću, u deset dana od dostavljanja i najkasnije 30 dana od objavljivanja; žalba ne odlaže izvršenje.

Ако су испуњени формални услови за регистрацију и по извршеној контроли исправности унетих података и докумената у централном информационом систему, Регистратор доноси решење о регистрацији. Против решења из става 1. овог члана подносилац пријаве преко Регистратора може изјавити жалбу општинском, односно градском већу у року од десет дана од дана достављања, а најкасније у року од 30 дана од дана објављивања на интернет страници Регистра. Жалба не одлаже извршење решења. Одбацивање пријаве, право жалбе и право на подношење усаглашене пријаве

Za odbačenu prijavu vidjeti poseban član 32, a za nezakonitu skupštinsku odluku član 12.

Može li se registraciona prijava ispraviti bez ponovnog plaćanja?

Jednom, ako se usaglašena prijava i dokumenti sa svim otklonjenim nedostacima predaju u deset dana od prijema zaključka, a najkasnije 30 dana od objavljivanja. Isti član uređuje žalbu protiv odbacivanja.

Ако нису испуњени формални услови за даље поступање по пријави, Регистратор одбацује пријаву закључком, уз навођење свих недостатака, односно разлога за одбацивање, објављује га кроз централни информациони систем и писани отправак доставља подносиоцу пријаве на начин одређен у регистрационој пријави. Регистратор ће пријаву одбацити закључком и када није месно надлежан за поступање по пријави, када подаци наведени у пријави нису предмет регистрације и када је податак или документ који је предмет пријаве већ регистрован. Против закључка из ст. 1. и 2. овог члана подносилац пријаве преко Регистратора може изјавити жалбу општинском, односно градском већу надлежног органа јединице локалне самоуправе у року од десет дана од дана достављања, а најкасније у року од 30 дана од дана објављивања. Ако подносилац пријаве у року од десет дана од пријема закључка из ст. 1. и 2. овог члана, а најкасније 30 дана од дана његовог објављивања, поднесе усаглашену пријаву и документе и отклони све утврђене недостатке, не плаћа поново административну таксу и накнаду. Подносилац пријаве може само једном искористити право на подношење усаглашене пријаве без обавезе поновног плаћања административне таксе и накнаде из става 4. овог члана. Пропуштање рока за одлучивање о пријави

Rokovi imaju različite početke; ne zamijeniti ih jednim proizvoljnim brojem dana.

Kada registracija stambene zajednice djeluje prema trećima?

Narednog dana od objavljivanja. Treća lica koja se pouzdaju u podatke registra ne snose štetne posljedice netačnih podataka.

Пре коначног одобравања регистрације и објаве података и докумената, у Јединственој евиденцији се кроз централни информациони систем врши контрола исправности начина унетих података и докумената. Ако се утврди да подаци и документи који су прописани као предмет регистрације и евиденције нису унети у Регистар или нису унети у Регистар на прописан начин, централни информациони систем неће прихватити одобравање регистрације и о томе ће обавестити Регистратора. Регистратор има обавезу да без одлагања отклони утврђене недостатке и унесе, односно правилно унесе, податке и документе кроз регистарску апликацију у централни информациони систем. По извршеној контроли исправности начина унетих података и докумената у централном информационом систему, регистровани подаци и документи о стамбеној заједници се јавно објављују у Јединственој евиденцији стамбених заједница. Регистрација производи правно дејство према трећим лицима наредног дана од дана објављивања. Трећа лица која се у правном промету поуздају у податке из Регистра не сносе штетне правне последице због нетачних података у Регистру. Исправка грешке

To ne znači da je registrator sadržajno potvrdio odluku.

Koji su obavezni organi zajednice i kada se bira upravnik?

Skupština i upravnik. Prva sjednica radi izbora upravnika održava se u 60 dana od sticanja svojstva pravnog lica; prijava registra podnosi se u 15 dana od sjednice odnosno promjene.

Обавезни органи стамбене заједнице су скупштина и управник. Скупштина стамбене заједнице може да формира одборе, комисије и друга тела, а одлуком скупштине одређују се њихов састав, задаци и начин рада. Стамбена заједница у року од 60 дана од дана стицања својства правног лица мора одржати прву седницу скупштине на којој се бира управник, а сазива је лице које је до доношења овог закона вршило дужност председника скупштине зграде, односно савета зграде, а уколико такво лице не постоји, било који власник посебног дела зграде. Управник или лице овлашћено одлуком стамбене заједнице дужно је да поднесе пријаву за упис стамбене заједнице, упис или промену управника, односно регистрацију промене других података који се региструју и објављују у Регистру стамбених заједница, у року од 15 дана од дана одржавања седнице скупштине, односно настанка промене. У случају поверавања управљања професионалном управнику на основу одлуке скупштине стамбене заједнице или правила власника, скупштина може изабрати једно или више лица која ће посредовати у пословима између стамбене заједнице и професионалног управника. Скупштина стамбене заједнице

Ko učestvuje na sjednici i kako vlasnik saziva sjednicu ako upravnik ne postupi?

Skupštinu čine vlasnici. Poslovno sposoban član domaćinstva ili zakupac može ih zamijeniti osim za posebno nabrojane odluke i ako vlasnik to zabrani; zakupac javnog stana na neodređeno ima poseban režim. Sjednice su najmanje dvaput godišnje; ako upravnik ne sazove u deset dana od zahtjeva vlasnika, vlasnik može sam uz obavještavanje upravnika.

Чланови скупштине стамбене заједнице су сви власници посебних делова. Када је власник посебног дела правно лице, у раду скупштине учествује његов законски заступник или лице које он овласти. Уместо власника посебног дела, осим за одлуке прописане чланом 42. став 1. тач. 1), 2), 4), 12) и 18) овог закона, на седници скупштине може да учествује у раду и гласа и члан домаћинства који је пословно способан или лице које је закупац посебног дела, осим ако је власник посебног дела обавестио скупштину или управника да не дозвољава да уместо њега учествује неко други. Власник посебног дела који је издао свој посебни део у закуп трећем лицу, а уговорио је да треће лице учествује у трошковима одржавања и управљања зградом, дужан је да у року од 30 дана од дана издавања посебног дела у закуп обавести управника зграде да ће закупац учествовати у трошковима одржавања и управљања зградом. Изузетно од става 4. овог члана закупац на неодређено време стана у јавној својини има право да учествује у раду скупштине, односно управљању и обавезан је да сноси трошкове одржавања и управљања зградом. Скупштином председава лице које је изабрано за управника и које је обавезно да присуствује свакој седници скупштине. Седница скупштине одржава се најмање два пута годишње, а заказује је управник. Иницијативу за заказивање седнице скупштине може поднети и сваки власник посебног дела. Ако управник не закаже седницу скупштине на захтев власника посебног дела у року од десет дана, власник посебног дела је може сам заказати, о чему обавезно обавештава управника. Надлежност скупштине стамбене заједнице

Za odluke o upravniku, profesionalnom upravljanju, kreditu, raspolaganju i investicionoj naknadi provjeriti izuzetke zastupanja iz stava 3 i pisano punomoćje.

Ko odlučuje o radovima na zajedničkim delovima zgrade?

Skupština stambene zajednice donosi odluku o preduzimanju radova na zajedničkim delovima.

donosi odluku o preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade

Ko odlučuje o raspolaganju zajedničkim delom zgrade?

Skupština stambene zajednice.

donosi odluku o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade

Kako se broje glasovi, garaže i nedostupni vlasnici?

Jedan glas po posebnom dijelu, uz izuzetak garaže/mjesta/boksa: nema dodatnog glasa ako vlasnik ima drugi dio; kada je to jedini dio, glasa samo o dijelu zgrade gdje je garaža. Nedostupan vlasnik isključuje se iz kvoruma i ukupnih glasova tek poslije tri uzastopna uredna poziva i neodazivanja bez obavještenja o razlozima.

Власник посебног дела има један глас у скупштини стамбене заједнице. У случају да је једно лице истовремено власник више посебних делова зграде, то лице има онолико гласова у скупштини стамбене заједнице колико има посебних делова у власништву. Изузетно од става 2. овог члана, власник гараже, гаражног места или гаражног бокса нема посебан глас по основу права својине на том посебном делу осим у случају да је то једини посебни део које једно лице поседује, у ком случају то лице има право гласа у скупштини само у односу на одлуке које се тичу дела зграде у ком се налази гаража, гаражно место, односно гаражни бокс. Уколико је власник посебног дела недоступан, његов глас се не урачунава у кворум, односно укупан број гласова у поступку одлучивања. Сматра се да је власник посебног дела недоступан уколико се три пута узастопно не одазове на седницу скупштине стамбене заједнице на коју је уредно позван, а да при томе није обавестио управника, односно стамбену заједницу о разлозима свог неодазивања. Сматра се да је власник посебног дела уредно позван истицањем обавештења о дану, часу и месту одржавања седнице скупштине са предложеним дневним редом на видљивом месту у простору који је заједнички део зграде и који је у свакодневној употреби власника посебних делова (улаз, ходник и сл.). Обавештење о одржавању седнице скупштине мора се истаћи најмање три дана пре дана одржавања скупштине, осим у хитним случајевима у којима се обавештење може истаћи и на дан одржавања скупштине. Рад и одлучивање скупштине

Ovo se ne može bez dodatnih činjenica svesti na broj stanova ili stanara.

Kako se uredno poziva na skupštinu zajednice?

Obavještenje sa danom, časom, mjestom i dnevnim redom ističe se na vidljivom zajedničkom mjestu u svakodnevnoj upotrebi najmanje tri dana ranije; u hitnom slučaju može i istog dana.

Власник посебног дела има један глас у скупштини стамбене заједнице. У случају да је једно лице истовремено власник више посебних делова зграде, то лице има онолико гласова у скупштини стамбене заједнице колико има посебних делова у власништву. Изузетно од става 2. овог члана, власник гараже, гаражног места или гаражног бокса нема посебан глас по основу права својине на том посебном делу осим у случају да је то једини посебни део које једно лице поседује, у ком случају то лице има право гласа у скупштини само у односу на одлуке које се тичу дела зграде у ком се налази гаража, гаражно место, односно гаражни бокс. Уколико је власник посебног дела недоступан, његов глас се не урачунава у кворум, односно укупан број гласова у поступку одлучивања. Сматра се да је власник посебног дела недоступан уколико се три пута узастопно не одазове на седницу скупштине стамбене заједнице на коју је уредно позван, а да при томе није обавестио управника, односно стамбену заједницу о разлозима свог неодазивања. Сматра се да је власник посебног дела уредно позван истицањем обавештења о дану, часу и месту одржавања седнице скупштине са предложеним дневним редом на видљивом месту у простору који је заједнички део зграде и који је у свакодневној употреби власника посебних делова (улаз, ходник и сл.). Обавештење о одржавању седнице скупштине мора се истаћи најмање три дана пре дана одржавања скупштине, осим у хитним случајевима у којима се обавештење може истаћи и на дан одржавања скупштине. Рад и одлучивање скупштине

Bez pravilnih poziva ne izvoditi zaključak da je vlasnik nedostupan.

Da li profesionalni upravnik i kreditno zaduživanje traže posebnu većinu?

Da. Poveravanje upravljanja profesionalnom upravniku i kreditno zaduživanje spadaju u odluke za koje zakon traži 2/3 ukupnih glasova, osim važećih pravila vlasnika.

poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju ... 2/3

Kolika većina je potrebna za raspolaganje zajedničkim delom?

2/3 ukupnog broja glasova, osim ako su važeća jednoglasno doneta pravila vlasnika zakonito odredila drugačiju većinu.

raspolaganju zajedničkim delovima zgrade ... odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova

Da li raspolaganje zajedničkim delom nema potrebne 2/3 ukupnih glasova?

Da — bez važećih pravila vlasnika koja drugačije uređuju većinu, odluka nema zakonsku većinu.

2/3 ukupnog broja glasova

Koja saglasnost stambene zajednice se koristi za nadziđivanje?

Za raspolaganje zajedničkim delom radi nadziđivanja, saglasnost u smislu propisa o izgradnji predstavlja odluka skupštine doneta većinom iz člana 44 stav 2 — 2/3 ukupnih glasova, osim važećih pravila vlasnika.

O raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, poveravanju upravljanja profesionalnom upravniku i kreditnom zaduživanju stambene zajednice skupština stambene zajednice odlučuje većinom koju čine 2/3 ukupnog broja glasova.

Da li obična odluka o radovima na zajedničkom delu nema potrebnu većinu?

Ako nema važećih pravila vlasnika koja određuju drugačije, odluka ne prolazi bez obične većine prisutnih članova sa pravom glasa i odgovarajućeg kvoruma.

odluke običnom većinom glasova prisutnih članova

Koja je podrazumevana većina za odluku skupštine kada zakon ne traži posebnu većinu?

Obična većina glasova prisutnih članova koji imaju pravo glasa po tom pitanju, uz ispunjen kvorum; važeća pravila vlasnika mogu urediti drugačije.

odluke običnom većinom glasova prisutnih članova

Mogu li se glasovi dati pisano, elektronski ili preko punomoćnika?

Da. Pisano/elektronsko glasanje računa se kao prisustvo za kvorum. Suvlasnici dijele glas posebnog dijela srazmjerno udjelima. Pisano punomoćje čuva se uz zapisnik.

Скупштина стамбене заједнице доноси одлуке обичном већином гласова присутних чланова који имају право гласа по одређеном питању, осим ако овим законом није другачије прописано. О располагању заједничким деловима зграде, поверавању управљања професионалном управнику и кредитном задуживању стамбене заједнице скупштина стамбене заједнице одлучује већином коју чине 2/3 укупног броја гласова. У случају да су власници посебних делова донели правила власника у складу са чланом 17. став 3. овог закона, већина гласова потребна за доношење одлука из ст. 1. и 2. овог члана утврђује се тим актом. Власник посебног дела може гласати и писаним или електронским путем, у ком случају се за потребе израчунавања кворума сматра да тај члан стамбене заједнице присуствује седници. У вршењу овлашћења одлучивања, односно гласања, када је посебан део зграде у сусвојини, сувласницима припада одговарајући део гласова за тај посебан део сразмерно њиховом уделу у сусвојини. Власник посебног дела може да гласа и преко заступника, односно пуномоћника. Пуномоћје се издаје у писаном облику и чува уз записник о раду скупштине. У случају располагања заједничким деловима зграде за потребе надзиђивања, сагласност у смислу закона којим се уређује изградња објеката представља сагласност скупштине стамбене заједнице која се доноси већином из става 2. овог члана. На основу сагласности из става 7. овог члана, управник стамбене заједнице закључује уговор са инвеститором којим се регулишу сви битни елементи уговора, а посебно међусобна права и обавезе, рокови, обавезе инвеститора да на погодан начин обавештава власнике посебних делова о почетку и завршетку извођења радова, поштовању кућног реда и др. Кворум

Ukupni glasovi i broj fizički prisutnih ljudi nijesu isti podatak.

Da li odluka pada ako nije ispunjen odgovarajući kvorum?

Da — bez odgovarajućeg kvoruma sednica nema uslov za rad i odlučivanje po tom pitanju.

Kvorum za održavanje i rad sednice skupštine

Koliki je kvorum ponovljene sednice zbog prethodnog nedostatka kvoruma?

1/3 ukupnog broja glasova članova, ako odlukom stambene zajednice nije određen veći broj.

Kvorum ... ponovljene sednice čini 1/3 ukupnog broja glasova

Koliki je podrazumevani kvorum skupštine stambene zajednice?

Obična većina ukupnog broja glasova članova sa pravom glasa po pitanju, ako odluka stambene zajednice ne odredi veći broj.

Kvorum ... čini obična većina od ukupnog broja glasova

Kada je sjednica ponovljena zbog nedostatka kvoruma?

Ponovo se saziva najranije za tri i najkasnije 30 dana od neodržane sjednice, s istim predloženim dnevnim redom. Kvorum je trećina ukupnih glasova osim propisanog većeg broja.

Кворум за одржавање и рад седнице скупштине чини обична већина од укупног броја гласова чланова који имају право гласа по одређеном питању, ако одлуком стамбене заједницe није одређен већи број гласова. Ако се седница скупштине није могла одржати због недостатка кворума, поново се сазива најраније три, а најкасније 30 дана од дана када је седница требало да буде одржана, са истим предложеним дневним редом (поновљена седница). Кворум за одржавање и рад поновљене седнице чини 1/3 укупног броја гласова чланова, ако одлуком стамбене заједнице није одређен већи број гласова. Записник

Sama oznaka ponovljena sjednica ne opravdava niži kvorum ako ovi preduslovi nijesu ispunjeni.

Šta mora zabilježiti zapisnik sjednice i šta ako ga neko ne potpiše?

Mjesto, datum, zapisničara, sažetak rasprave, rezultate i pojedinačni način glasanja, druge utvrđene elemente i spisak učesnika. Potpisuju upravnik, zapisničar ako je određen i učesnici; odbijanje i primjedbe se evidentiraju. Formalni propust sam ne poništava odluke ako se rezultat i sadržaj drugačije utvrđuju.

Свака одлука скупштине стамбене заједнице уноси се у записник који води управник, односно записничар кога именује управник. Управник је одговоран за уредно сачињавање записника. Записник садржи: 1) место и дан одржавања седнице; 2) име лица које је водило записник; 3) сажети приказ расправе по свакој тачки дневног реда; 4) резултат гласања по свакој тачки дневног реда по којој је скупштина одлучивала, као и начин гласања сваког присутног члана скупштине; 5) друге елементе, у складу са одлуком стамбене заједнице. Саставни део записника чини списак лица која су учествовала у раду седнице скупштине. Записник потписују управник, записничар ако је одређен, као и сва лица која су учествовала у њеном раду. Ако лице које је учествовало у раду седнице има примедбе на записник или одбије да потпише записник, лице које води записник ће то констатовати у записнику уз навођење разлога за то одбијање, с тим да лице које има примедбу може ту примедбу и само унети у записник приликом потписивања. Непоступање у складу са одредбама овог члана нема утицаја на пуноважност одлука донетих на седници скупштине ако се резултат гласања и садржина тих одлука на други начин могу утврдити. Одговорност стамбене заједнице

Ne proglasiti svaku odluku nevažećom samo zbog nedostatka potpisa.

Da li zajednica mora imati osiguranje odgovornosti za neodržavanje?

Član 48 kaže da može zaključiti takav ugovor, pod uslovima propisa o osiguranju i obligacijama.

Стамбена заједница може да закључи уговор о осигурању од одговорности за штете причињене трећим лицима услед неодржавања, односно неправилног одржавања зграде, а на начин и под условима утврђеним законом којим се уређује делатност осигурања и законом којим се уређују облигациони односи. Управник

Razlikovati ovu mogućnost od obaveznog profesionalnog osiguranja upravnika.

Šta upravnik radi u vezi s održavanjem i evidencijom zgrade?

Predlaže program i stara se o realizaciji, organizuje hitne intervencije i radove po programu i kontroliše izvođenje; vodi popis i evidencije, izvršava odluke i podnosi izvještaj sa prihodima, rashodima i realizovanim aktivnostima.

Управник: 1) заступа и представља стамбену заједницу; 2) подноси пријаву за упис стамбене заједнице у Регистар стамбених заједница; 3) подноси пријаву за регистрацију правила власника у складу са чланом 17. став 8. овог закона; 4) истиче решење о регистрацији стамбене заједнице на видно место у стамбеној згради; 5) врши попис посебних, заједничких и самосталних делова и врши њихово означавање; 6) успоставља и води евиденцију о власницима посебних делова, власницима самосталних делова и лицима којима су заједнички или посебни делови зграде издати у закуп, односно на коришћење по другом основу (за физичка лица име, презиме и ЈМБГ, а за правна лица пословно име, адреса седишта и матични број); 7) извршава одлуке стамбене заједнице; 8) на основу одлуке скупштине стамбене заједнице о управљању средствима стамбене зајeднице располаже средствима са текућег рачуна стамбене заједнице, у складу са прописима којима се уређује отварање, вођење и гашење текућих рачуна; 9) предлаже скупштини стамбене заједнице програм одржавања и стара се о његовој реализацији; 10) организује радове хитних интервенција; 11) организује извођење радова на заједничким деловима зграде и земљишту за редовну употребу зграде у складу са усвојеним програмом одржавања и контролише да ли се ови радови изводе; 12) води евиденцију о приходима и расходима стамбене заједнице; 13) подноси скупштини стамбене заједнице извештај о раду који посебно садржи приказ укупних прихода и расхода стамбене заједнице, реализованих активности у односу на планиране, као и искоришћења средства за реализацију сваке од активности; 14) врши и друге послове одређене законом.

Upravnik organizuje radove u svojoj nadležnosti; to nije automatsko projektantsko ili izvođačko ovlašćenje.

Koji su osnovni uslovi za profesionalnog upravnika?

Najmanje četvorogodišnje srednje obrazovanje, ispit/licenca i upis u registar uz ostale zakonske uslove. Profesionalno osiguranje prije izdavanja/obnove pokriva najmanje tri godine; važeća polisa se dostavlja najmanje jednom godišnje, a godišnja suma je najmanje 10.000 evra u dinarskoj protivvrijednosti.

Физичко лице стиче квалификацију професионалног управника ако: 1) има најмање средње образовање у четворогодишњем трајању; 2) положи испит за професионалног управника и стекне лиценцу у складу са овим законом; 3) упише се у регистар који води Привредна комора Србије. Привредна комора Србије издаје и одузима лиценцу за професионалног управника у складу са овим законом. Упис у регистар професионалних управника врши се на захтев лица које испуњава услове предвиђене законом. У регистар професионалних управника из става 3. овог члана не може се уписати лице које је осуђивано правоснажном одлуком на казну затвора за кривично дело које га чини недостојним или неподобним за обављање послова професионалног управника. Регистар садржи личне податке о професионалном управнику: име презиме и ЈМБГ, као и податке о лиценци професионалног управника. Програм испита и начин полагања испита, услове за стицање и одузимање лиценце за професионалног управника и ближу садржину регистра прописује министар надлежан за послове становања. Обуку за полагање испита из става 6. овог члана организује Привредна комора Србије, односно друго правно лице, по добијању сагласности министарства надлежног за послове становања на предложени програм обуке. Професионални управник брише се из регистра услед: 1) смрти; 2) на лични захтев; 3) протеком рока од десет година од дана уписа у регистар, ако не затражи обнављање уписа; 4) одузимања лиценце. Пре издавања лиценце, односно подношења захтева за обнављање лиценце, лиценцирани професионални управник је дужан да закључи уговор о осигурању од професионалне одговорности са периодом важења од најмање три године и да примерак наведеног уговора достави Привредној комори Србије уз документацију потребну за добијање, односно обнављање лиценце у складу са овим законом. Лиценцирани професионални управник је дужан да након издавања, односно обнављања лиценце, Привредној комори Србије најмање једном годишње доставља важећу полису осигурања. Лиценцираном професионалном управнику који не извршава обавезе предвиђене ставом 10. овог члана, Привредна комора Србије одузима лиценцу. Годишња сума осигурања за уговор о осигурању од професионалне одговорности износи најмање 10.000 евра у динарској противвредности. Надлежност професионалног управника

Ovo se odnosi na profesionalnog upravnika, ne na svakog vlasnika izabranog za običnog upravnika.

Koje dodatne obaveze ima profesionalni upravnik?

Prima i evidentira prijave problema svakog dana 00–24, obraća se nadležnom organu, obezbjeđuje hitne intervencije i predlaže naknadu na osnovu najmanje tri ponude održavanja. Izvještava najmanje dvaput godišnje ako nije drugačije ugovoreno, a po prestanku ugovora u roku od 30 dana.

Професионални управник врши послове из надлежности управника зграде. Поред послова из става 1. овог члана, професионални управник врши и следеће послове: 1) стара се о одржавању земљишта које служи за редовну употребу зграде; 2) прима пријаве кварова или других проблема (непоштовање кућног реда, бука и други штетни утицаји у згради) сваким даном у недељи у периоду од 00-24 часа; 3) на основу примљене пријаве из тачке 2) овог става обавештава надлежни орган о проблему, односно захтева предузимање одговарајућих мера од надлежног органа; 4) евидентира сваку примљену пријаву са подацима о проблему и времену пријема, као и са другим подацима ако су познати (име и презиме подносиоца пријаве, лицу које је узроковало проблеме и друго); 5) обезбеђује извршење радова на хитним интервенцијама; 6) предлаже скупштини стамбене заједнице висину накнаде за одржавање заједничких делова зграде и земљишта на основу најмање три прикупљене понуде од лица која се баве одржавањем заједничких делова зграде и земљишта. Професионални управник подноси извештај о свом раду стамбеној заједници најмање два пута годишње ако другачије није уговорено, а у случају престанка важења уговора о поверавању послова професионалног управљања, овај извештај подноси најкасније у року од 30 дана од дана престанка важења уговора. Професионални управник одговара стамбеној заједници за штету коју она трпи због његових пропуста у раду, као и сваком власнику посебног, односно самосталног дела уколико због пропуста у раду професионалног управника претрпе штету на свом посебном, односно самосталном делу. Професионални управник има право на накнаду чија се висина одређује уговором о поверавању послова професионалног управљања. У случају принудне управе, професионални управник има право на накнаду чија је висина одређена одлуком јединице локалне самоуправе из члана 64. став 3. овог закона. У случају спречености за рад или одсуства, професионални управник може у складу са законом издати другом лицу које има лиценцу за обављање послова професионалног управника пуномоћје за предузимање хитних и неодложних послова, које мора бити оверено у складу са законом који уређује оверу потписа. Регистар професионалних управника

Prijem 00–24 nije univerzalni rok završetka popravke; čl. 59 uređuje mjere hitne intervencije.

Kako se ugovara profesionalno upravljanje?

Pisanim ugovorom između zajednice preko ovlašćenog lica i organizatora profesionalnog upravljanja, na određeno ili neodređeno vrijeme. Kod neodređenog ugovora podrazumijevani otkazni rok je mjesec dana od posljednjeg dana mjeseca otkaza; ugovor može drukčije, najviše tri mjeseca.

Скупштина стамбене заједница може у сваком тренутку одлучити да за послове управљања ангажује професионалног управника. Одлука о поверавању послова професионалном управнику може се донети и доношењем правила власника. Одлука из става 2. овог члана доноси се у складу са чланом 44. став 1. овог закона. Послови управљања поверавају се професионалном управнику закључењем уговора између стамбене заједнице и организатора професионалног управљања. Уговор о поверавању послова професионалног управљања закључује лице које за то овласти стамбена заједница и заступник организатора професионалног управљања. Уговор се закључује у писаној форми на одређено или неодређено време. Уговор о поверавању послова професионалног управљања закључен на неодређено време може отказати свака страна са отказним роком од једног месеца, који почиње да тече од последњег дана у месецу у коме је отказ дат, ако самим уговором отказни рок није другачије одређен, с тим да отказни рок не може бити дужи од три месеца. Стамбена заједница има право да захтева да одређено лице које ангажује организатор професионалног управљања буде одређено за професионалног управника, као и да одређено лице престане да обавља послове професионалног управника. Накнада за послове професионалног управљања исплаћује се организатору професионалног управљања, а он измирује обавезе плаћања накнаде према професионалном управнику. Принудна управа

Član 56 stav 3 upućuje na član 44 stav 1, dok član 44 stav 2 izričito uređuje dvotrećinsku većinu za povjeravanje upravljanja, a član 17 jednoglasno donošenje pravila vlasnika. Sačuvati ovu izvornu unutrašnju neusaglašenost; ne izvesti iz kratkog upućivanja potvrdu da je obična većina uvijek dovoljna.

Kada se uvodi prinudna uprava i kome se izjavljuje žalba?

Ako prijava zajednice nije podnijeta ili po prestanku mandata nije izabran novi upravnik, postupak pokreće prijava inspektora ili vlasnika. Lokalna uprava postavlja profesionalnog upravnika iz registra; žalba vijeću podnosi se u osam dana. Uprava traje do izbora upravnika ili ugovaranja profesionalnog upravljanja.

Принудна управа уводи се поверавањем послова управљања професионалном управнику у случају да: 1) пријава за упис стамбене заједнице не буде поднета у складу са чланом 40. став 4. овог закона; 2) по истеку или престанку мандата из било ког разлога није изабран нови управник у складу са чланом 49. овог закона. Поступак увођења принудне управе именовањем професионалног управника покреће се подношењем пријаве надлежног инспектора или власника посебног дела у складу са овим законом. Поступак из става 2. овог члана води надлежна општинска, односно градска управа, која у складу са законом којим се уређује општи управни поступак, решењем именује професионалног управника са листе која се води у регистру професионалних управника. Против решења из става 3. овог члана може се изјавити жалба општинском, односно градском већу надлежне јединице локалне самоуправе у року од осам дана од дана достављања, уколико жалба не одлаже извршење решења. Професионални управник врши послове управљања све док стамбена заједница не донесе одлуку о избору управника или док не закључи уговор о професионалном управљању.

Uslov žalbe u primarnom članu glasi „ukoliko žalba ne odlaže izvršenje rešenja”; ne prepravljati ovu nejasnoću u kategoričnu suspenziju ili nesuspenziju bez provjere.

Koje su vrste održavanja zgrade i šta je unapređenje svojstava?

Hitne intervencije, tekuće i investiciono održavanje; unapređenje svojstava su aktivnosti kojima se poboljšavaju energetska ili druga svojstva zgrade dogradnjom ili ugradnjom novih delova, sklopova, uređaja i instalacija (čl. 58).

Aktivnosti na održavanju zgrade vrše se kroz: 1) hitne intervencije, 2) tekuće održavanje i 3) investiciono održavanje. … Unapređenje svojstava zgrade ili dela zgrade jesu aktivnosti kojima se poboljšavaju energetska ili druga svojstva zgrade

Koliko brzo upravnik mora reagovati na hitnu intervenciju?

Odmah po saznanju; ako iz objektivnih razloga nije moguće odmah, odgovarajuće mere moraju se preduzeti najkasnije u roku od 48 časova.

odmah po saznanju, a najkasnije u roku od 48 časova

Da li vlasnik treba odmah da obavesti upravnika o potrebi za hitnom intervencijom?

Da.

dužan je da odmah po saznanju o potrebi izvođenja hitnih intervencija na zgradi, odnosno zajedničkim delovima zgrade, o tome obavesti upravnika

Da li je propušten rok za preduzimanje mera hitne intervencije?

Ako odgovarajuće mere nisu preduzete odmah odnosno najkasnije u 48h kada je ranije objektivno bilo nemoguće, postoji propust obaveze iz člana 59.

najkasnije u roku od 48 časova

Postoji li obaveza održavanja zgrade tako da od zgrade ili zajedničkih delova ne preti opasnost štete?

Sva odgovorna lica iz člana 15, uključujući vlasnika zgrade u isključivoj svojini, vlasnike porodične kuće, stambenu zajednicu i odgovarajuća lica poslovne zgrade, održavaju zgradu bez opasnosti nastanka štete. Vlasnici/korisnici samostalnih dijelova održavaju njihovu funkcionalnost i sprečavaju štetu i nemogućnost korišćenja drugih dijelova.

Обавезу да одржавају зграду на начин да од зграде, односно заједничких делова зграде не прети опасност настанка штете имају сва лица из члана 15. овог закона. Власници или корисници самосталних делова зграде имају обавезу да одржавају своје делове зграда на начин којим се обезбеђује функционалност тог дела зграде према прописима који ближе одређују њихову функционалност и на начин којим се елиминише опасност од наступања штете или немогућности коришћења других делова зграде. Одржавање зграде се може уговором поверити правним лицима или предузетницима који се баве пословима одржавања зграде. Уколико лица из ст. 2. и 3. овог члана не организују одржавање у складу са овим законом, надлежни орган јединице локалне самоуправе повериће посао одржавања зграде организацији којој је поверено обављање послова од јавног интереса. Лица из члана 15. овог закона дужна су да испуне мере прописане законом којим се уређује област заштите од пожара и област запаљивих и горивих течности и запаљивих гасова, у смислу држања запаљивих и горивих течности и запаљивих гасова и испуњења минималних превентивних мера које се односе на евакуацију људи и текуће одржавање уређаја за откривање и јављање пожара и уређаја за гашење пожара. Текуће и инвестиционо одржавање изводи се у складу са програмом одржавања. За штету која проистекне због пропуштања обавезе одржавања из става 1. овог члана одговара лице из члана 15. овог закона које је било дужно да организује извођење одговарајуће врсте радова.

Moraju li održavanje i protivpožarne mjere pratiti zakonski program?

Tekuće i investiciono održavanje izvode se prema programu. Odgovorna lica ispunjavaju posebne požarne mjere i pravila držanja zapaljivih materija, evakuacije i održavanja dojave i gašenja; posebni vlasnici/korisnici održavaju funkcionalnost svojih samostalnih dijelova.

Обавезу да одржавају зграду на начин да од зграде, односно заједничких делова зграде не прети опасност настанка штете имају сва лица из члана 15. овог закона. Власници или корисници самосталних делова зграде имају обавезу да одржавају своје делове зграда на начин којим се обезбеђује функционалност тог дела зграде према прописима који ближе одређују њихову функционалност и на начин којим се елиминише опасност од наступања штете или немогућности коришћења других делова зграде. Одржавање зграде се може уговором поверити правним лицима или предузетницима који се баве пословима одржавања зграде. Уколико лица из ст. 2. и 3. овог члана не организују одржавање у складу са овим законом, надлежни орган јединице локалне самоуправе повериће посао одржавања зграде организацији којој је поверено обављање послова од јавног интереса. Лица из члана 15. овог закона дужна су да испуне мере прописане законом којим се уређује област заштите од пожара и област запаљивих и горивих течности и запаљивих гасова, у смислу држања запаљивих и горивих течности и запаљивих гасова и испуњења минималних превентивних мера које се односе на евакуацију људи и текуће одржавање уређаја за откривање и јављање пожара и уређаја за гашење пожара. Текуће и инвестиционо одржавање изводи се у складу са програмом одржавања. За штету која проистекне због пропуштања обавезе одржавања из става 1. овог члана одговара лице из члана 15. овог закона које је било дужно да организује извођење одговарајуће врсте радова.

Zakonska obaveza održavanja ne utvrđuje sama sve tehničke intervale i mjere uređaja; za njih treba poseban propis.

Može li lokalna samouprava propisati održavanje fasade i zabraniti promenu spoljnog izgleda zgrade?

Da, odlukom može propisati obavezu održavanja spoljnog izgleda (fasade) i zabranu promene spoljnog izgleda (npr. zabranu postavljanja klima-uređaja na vidljivom delu zgrade), sa različitim stepenima obaveznosti po urbanističkim zonama i blokovima (čl. 61 st. 3).

Jedinica lokalne samouprave može odlukom da propiše obavezu održavanja spoljnog izgleda zgrade (fasade) i zabranu promene spoljnog izgleda (zabrana postavljanja klima-uređaja na vidljivom delu zgrade i sl.), uz propisivanje različitih stepena obaveznosti održavanja spoljnog izgleda zgrade, u zavisnosti od urbanističke zone ili bloka u kom se zgrada nalazi.

Kada jedinica lokalne samouprave preuzima radove na održavanju zgrade?

Kada obveznici ne izvrše potrebne aktivnosti, a time bi mogle nastati štetne posledice po život ili zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti; ima pravo regresa prema obvezniku (čl. 61 st. 1 i 4).

U slučaju kada lica iz člana 15. ovog zakona ne izvrše potrebne aktivnosti na održavanju zgrade, a nesprovođenjem ovih aktivnosti bi mogle da nastanu štetne posledice po život ili zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, radove na održavanju zgrade preuzima jedinica lokalne samouprave. … U slučaju iz st. 1. i 2. ovog člana, jedinica lokalne samouprave ima pravo regresa

Kako se po zakonu podrazumevano dele troškovi održavanja zgrade?

Podrazumijevano: tekuće održavanje i upravljanje prema broju posebnih dijelova; investiciono održavanje i unapređenje prema učešću površine. Zamjena tih kriterijuma traži saglasnost 2/3 ukupnog broja vlasnika posebnih dijelova, ili se način učešća utvrđuje pravilima vlasnika iz člana 17. Za svaki dio, uključujući garažu, garažno mjesto i boks, plaća se po odgovarajućem kriterijumu.

Власник посебног дела зграде дужан је да учествује у трошковима одржавања заједничких делова зграде и земљишта за редовну употребу зграде и управљања зградом. У трошковима одржавања заједничких делова зграде и управљања зградом власници посебних делова зграде учествују према следећим критеријумима: 1) сразмерно броју својих посебних делова у односу на укупан број свих посебних делова, за трошкове радова текућег одржавања и управљања; 2) сразмерно учешћу површине својих посебних делова у односу на збир површина свих посебних делова, за трошкове радова инвестиционог одржавања и унапређења својстава зграде. Лица из члана 15. овог закона могу одлучити да и за текуће одржавање примене критеријуме за инвестиционо одржавање, као и да за инвестиционо одржавање примене критеријуме за текуће одржавање, уколико се са тим сагласе 2/3 од укупног броја власника посебних делова. У случају да је једно лице власник више посебних делова, укључујући и гаражу, гаражно место и гаражни бокс, за сваки такав посебни део се плаћају трошкови сходно критеријумима из става 2. овог члана. Начин учешћа у трошковима одржавања из ст. 2. и 3. овог члана може се утврдити и на основу правила власника из члана 17. овог закона.

Ko određuje visinu izdvajanja za investiciono održavanje zgrade (rezervni fond)?

Skupština stambene zajednice, ali ne manje od iznosa koji propiše jedinica lokalne samouprave aktom o investicionom održavanju; to je rezervni fond zgrade (čl. 64 st. 5).

Visina izdvajanja na ime troškova investicionog održavanja zajedničkih delova zgrade određuje se odlukom skupštine stambene zajednice koja ne može biti niža od iznosa propisanog aktom o investicionom održavanju zgrada koji donosi jedinica lokalne samouprave, i predstavlja rezervni fond zgrade.

Kako se plaća održavanje i finansiraju hitne intervencije?

Po pravilu do posljednjeg dana mjeseca za tekući mjesec na račun zajednice; ugovorom su dopušteni račun pružaoca ili objedinjena naplata. Vlasnik ima pravo uvida u stanje i promjene računa; pružalac van objedinjene naplate dostavlja račun. Hitne intervencije plaćaju se iz sredstava zajednice bez obzira na njihovu namjenu.

Власник посебног дела зграде износ утврђен у складу са чланом 64. овог закона уплаћује на текући рачун стамбене заједнице најкасније до последњег дана у месецу за текући месец, осим уколико уговором закљученим са лицем које управља и/или одржава зграду није одређено да се наплата трошкова управљања и/или одржавања зграде врши уплатом на текући рачун тог лица или преко система обједињене наплате комуналних и других услуга, у случају да је јединица локалне самоуправе успоставила такав систем. Сваки власник посебног дела има право да захтева од управника, односно професионалног управника да му се омогући електронски или други увид у стање и промене на текућем рачуну стамбене заједнице. Уколико лице које у складу са овим законом пружа услуге одржавања и/или управљања зградом, а не врши наплату својих трошкова преко система обједињене наплате, то лице дужно је да сваком власнику посебног дела зграде достави фактуру (рачун) за износ утврђен одлуком о прихватању трошкова одржавања и уговором којим му је стамбена заједница поверила послове одржавања и/или управљања зградом. Трошкови хитних интервенција финансирају се из средстава стамбене заједнице, без обзира на намену средстава.

Može li se održavanje ili energetska sanacija finansirati kreditom i ESCO ugovorom?

Da, iz kredita, donacija i drugih izvora; zajednica može založiti svoja potraživanja po posebnom zakonu. Energetska sanacija može se finansirati ugovorom o energetskom učinku sa registrovanim pružaocem energetskih usluga.

Поред накнаде коју плаћају власници посебних делова, послови одржавања и унапређења својстава зграде или дела зграде финансирају се и из кредита, донација и других извора. Стамбена заједница може да, ради добијања кредита, заложи потраживања која има од власника посебних делова и друга своја потраживања, у складу са законом којим се уређују заложна права на покретним стварима уписаним у Регистар. У случају енергетске санације зграде финансирање активности је могуће вршити и путем уговарања енергетских учинака са предузећима или предузетником регистрованим за пружање енергетских услуга (ESCO) у складу са законом којим се уређује област ефикасног коришћења енергије.

Zalog potraživanja nije hipoteka na izdvojenom zajedničkom dijelu.

Kada upravnik preduzima radnje prema odgovornom za oštećenje zajedničkog dijela?

U roku od dva mjeseca od saznanja za štetu i odgovorno lice, uključujući tužbu radi regresa. Obični i profesionalni upravnik imaju posebno propisanu odgovornost za propuštanje; profesionalni može odgovarati solidarno i izgubiti ugovor.

Управник, односно професионални управник дужан је да предузме потребне радње, укључујући и подношење тужбе, у циљу регреса за трошкове одржавања, односно поправке, против лица које је одговорно за оштећење заједничких делова зграде у року од два месеца од сазнања за штету и одговорно лице. Управник одговара стамбеној заједници због пропуштања да поднесе тужбу ако је због тога изгубљена могућност регреса од лица одговорног за насталу штету. Професионални управник одговара стамбеној заједници због пропуштања да поднесе тужбу у року прописаном ставом 1. овог члана солидарно са лицем одговорним за насталу штету. Стамбена заједница може отказати уговор о професионалном управљању због пропуштања професионалног управника да поднесе тужбу.

Razlikovati ovaj rok od jednogodišnjeg regresa po članu 47.

Ko odgovara za štetu koja potiče od posebnog, a ko od zajedničkog dela zgrade?

Vlasnik posebnog dela odgovara bez obzira na krivicu ako ne postupi po čl. 60; za štetu od zajedničkih delova odgovara stambena zajednica, supsidijarno vlasnici; ako se ne može odrediti izvor štete, solidarno odgovaraju zajednica i vlasnici posebnih delova (čl. 69).

Vlasnik posebnog dela zgrade odgovara za štetu koja potiče od njegovog posebnog dela ako ne postupi u skladu sa članom 60. ovog zakona, bez obzira na krivicu. … Za štetu koja proistekne od zajedničkih delova zgrade odgovara stambena zajednica, a supsidijarno i vlasnici posebnih delova zgrade ako stambena zajednica ne nadoknadi štetu … za štetu odgovaraju solidarno stambena zajednica i vlasnici posebnih delova.

Kako se zaključuje obični zakup stana i koliki je otkazni rok?

Pisanim ugovorom sa zakonskim sadržajem. Primjerak se dostavlja lokalnoj poreskoj administraciji u 30 dana, a upravnik se obavještava o ugovorenom učešću zakupca u troškovima. Otkazni rok ne može biti kraći od 90 dana.

Стан се користи по основу права својине и права закупа. Уговор о закупу стана закључује се у писаној форми између власника стана, односно носиоца права јавне својине или корисника ствари у јавној својини као закуподавца и лица коме се стан даје у закуп као закупца, при чему закуподавац, у складу са чланом 41. став 4. овог закона, обавештава управника стамбене заједнице да ће закупац учествовати у трошковима одржавања и управљања зградом уколико је тако уговорио са закупцем, а примерак уговора у року од 30 дана од дана закључења закуподавац доставља надлежној локалној пореској администрацији. Уговор о закупу стана нарочито садржи: 1) место и датум закључења уговора и податке о уговорним странама; 2) податке о стану који је предмет закупа (адреса и број стана, структура и површина стана, уређаји и опрема којима је стан опремљен и друге битне карактеристике стана); 3) време трајања закупа; 4) износ, начин и рокове плаћања закупнине; 5) одредбе о међусобним обавезама уговорних страна о коришћењу и одржавању стана и начину плаћања трошкова за управљање и одржавање зграде у којој се стан налази, у складу са овим законом; 6) услове за отказ уговора; 7) одредбе о коришћењу других просторија које се не сматрају станом, а дате су на коришћење заједно са станом (гаража и сл.). Права и обавезе закупца и закуподавца, као и друга питања од значаја за закуп која нису уређена овим законом, уређују се у складу са законом којим се уређују облигациони односи, с тим што отказни рок предвиђен тим уговором не може бити краћи од 90 дана. Коришћење стана за службене потребе

Ne prenositi ovaj rok na svaki poseban službeni ili zakonski zaštićen zakup.

Može li kućni red vlasnika biti suprotan lokalnim pravilima?

Ne. Lokalna samouprava propisuje opšti kućni red, uključujući buku i uslove djelatnosti; pravila vlasnika mogu dodati kućni red, ali ne suprotno opštim pravilima.

Јединица локалне самоуправе је у обавези да у року од 90 дана од ступања на снагу овог закона, пропише општа правила кућног реда у стамбеним и стамбено-пословним зградама на својој територији. Одлуком о општим правилима кућног реда из става 1. овог члана, јединица локалне самоуправе нарочито одређује дозвољени ниво буке у коришћењу посебних делова зграде, као и услове под којима се могу обављати одређене привредне делатности у стамбеној згради, односно стамбено-пословној згради, како се власницима станова не би реметио мир у коришћењу станова. Правилима власника може се прописати и кућни ред зграде, који не може бити у супротности са општим правилима кућног реда из става 1. овог члана. Бесправно усељење

Član ne daje univerzalnu brojčanu granicu buke za svaki grad.

Kako se traži iseljenje lica useljenog bez pravnog osnova?

Upravnik, vlasnik posebnog dijela ili drugo lice s pravnim interesom podnosi zahtjev lokalnoj upravi. Postupak je hitan, uz žalbu vijeću u 15 dana, i izričito je odvojen od preseljenja po čl. 78–87.

Ако се неко лице усели у стан или заједничке просторије стамбене, односно стамбено-пословне зграде без правног основа, управник стамбене заједнице, власник посебног дела или друго лице које има правни интерес има право да код надлежног органа јединице локалне самоуправе поднесе захтев за његово исељење. Поступак за исељење из става 1. овог члана је хитан и на њега се не односе одредбе о поступку исељења и пресељења из чл. 78–87. овог закона. Против решења о исељењу лица које се уселило у стан или заједничке просторије стамбене, односно стамбено-пословне зграде без правног основа може се изјавити жалба општинском, односно градском већу у року од 15 дана од дана достављања. На сва друга питања која нису регулисана овим законом у вези с поступком за исељење из става 1. овог члана примењују се одредбе закона којима се уређује општи управни поступак.

Ne spajati sa preseljenjem naselja zbog javnog interesa.

Kada se naselje ili objekat iz člana 78 može iseliti zbog javnog interesa?

Samo pod propisanim uslovima neophodnosti i opravdanosti, na tuđem zemljištu i u zakonskom obuhvatu, kada ga nije moguće zadržati na lokaciji. Investicioni projekat zahtijeva prethodni dokaz da nema alternative preseljenju.

Исељење лица из објекта који је изграђен супротно закону којим се уређују планирање простора и изградња објеката и који се налази на земљишту у својини другог физичког или правног лица (у даљем тексту: исељење) спроводи се када је то неопходно и оправдано ради остварења јавног интереса, а првенствено ради заштите живота и здравља људи и заштите имовине, односно када је важећим планским документом предвиђено привођење земљишта урбанистичкој намени за изградњу објеката за које се, у складу са законом којим се уређује експропријација објеката, утврђује јавни интерес. Исељење се спроводи нарочито у случајевима када се: 1) рaди o земљишту које је неповољно за градњу (клизишта, трајно загађена земљишта, мочварно тле и сл.); 2) врши у склопу припрема за спровођење инвестиционог пројекта и уколико је претходно доказано да нe пoстojи aлтeрнaтивa зa пресељење; 3) насеље налази у првoм стeпeну зaштитe прирoднoг дoбрa, oднoснo у зoни зaштитe културнoг дoбрa; 4) насеље налази у зaштитним зoнaмa oкo вojних кoмплeксa и oбjeкaтa инфрaструктурe пoсeбнe нaмeнe. Исељење представља измештање лица, односно лица и ствари из настањеног објекта, односно насеља или дела насеља у којима се налазе објекти изграђени супротно закону којим се уређују планирање простора и изградња објеката, а у случајевима предвиђеним ст. 1. и 2. овог члана. Исељење из ст. 1. и 2. овог члана врши се само у случају када објекте, односно насеље или део насеља није могуће задржати на постојећој локацији. Поступак исељења из ст. 1. и 2. овог члана не утиче на поступак озакоњења незаконито изграђених објеката, у складу са одредбама закона којим је уређено озакоњење објеката. Пресељење у одговарајући смештај

Preostalo upućivanje na ozakonjenje je istorijsko; ne koristiti ga kao dokaz da je raniji postupak ozakonjenja i dalje otvoren umjesto važećeg posebnog režima.

Ko ima pravo na odgovarajući smještaj pri iseljenju po članu 78?

Lice i domaćinstvo bez druge svojine za stanovanje i bez sredstava za drugi smještaj. Lokalna samouprava obezbjeđuje zakonski odgovarajući smještaj: lokaciju, priuštivost, najmanje 8 m² korisne stambene površine po članu, instalacije, sigurnost, pristupačnost i kulturnu prikladnost. Pravo se ostvaruje jednom.

Уколико је неопходно извршити исељење у случајевима из члана 78. ст. 1. и 2. овог закона и уколико то лице са члановима свог породичног домаћинства нема у својини другу непокретност за становање и нема довољно средстава да обезбеди други смештај, то лице са члановима свог породичног домаћинства остварује право на пресељење у одговарајући смештај (у даљем тексту: пресељење) које обезбеђује надлежни орган јединице локалне самоуправе на чијој територији то лице има пребивалиште и који је донео решење о исељењу. Уколико лице које се исељава и испуњава услове за пресељење у одговарајући смештај нема пребивалиште на територији јединице локалне самоуправе која је донела решење о исељењу, одговарајући смештај из става 1. овог члана обезбеђује јединица локалне самоуправе на чијој територији то лице има последње пријављено пребивалиште, односно на чијој територији се налази установа или центар за социјални рад уколико лице на тој адреси има пријављено пребивалиште, а по обавештењу јединицe локалне самоуправе која је донела решење о исељењу. Одговарајући смештај за пресељење из става 1. овог члана треба да задовољи: 1) одговарајућу локацију, у смислу приступа основној комуналној инфраструктури, незагађености земљишта, могућностима остваривања прихода и доступности јавних услуга, а нарочито у погледу образовања, здравствене и социјалне заштите; 2) ценовну доступност становања, у смислу смањења учешћа у трошковима становања у зависности од висине примања домаћинства, у складу са одредбама овог закона о стамбеној подршци, лицима која не могу да плаћају трошкове становања; 3) одговарајуће просторне услове стана, у смислу да корисна стамбена површина стана по члану породичног домаћинства не може бити мања од 8 m²; 4) одговарајуће услове опремљености основним електричним, водоводним и санитарним инсталацијама; 5) задовољавајуће услове са становишта сигурности и безбедности, у смислу физичке безбедности, као и заштите од хладноће, влаге, топлоте, кише, ветра и осталих неповољних климатских утицаја; 6) физичку приступачност објекта у складу са прописом који уређује несметано кретање и приступ особама са инвалидитетом, деци и старим особама; 7) уважавање културне прикладности становања лица које се пресељава. Лице из става 1. овог члана само једном има право на пресељење у одговарајући смештај. Права и обавезе лицa из става 1. овог члана које се односе на начин коришћења додељеног одговарајућег смештаја уређују се уговором који нарочито садржи: 1) место и датум закључења уговора и податке о уговорним странама; 2) број и датум решења о пресељењу; 3) податке о одговарајућем смештају (адреса, структура и површина смештаја, уређаји и опрема којима је смештај опремљен и друге битне карактеристике смештаја); 4) податке о лицима која користе смештај; 5) обавезу плаћања трошкова насталих коришћењем смештаја, односно удео учешћа у плаћању ових трошкова; 6) одредбе о међусобним обавезама уговорних страна о коришћењу и одржавању смештаја, у складу са овим законом; 7) одредбе о коришћењу других просторија које су дате на коришћење заједно са смештајем; 8) рок у коме је пресељено лице дужно да се исели и смештај преда даваоцу смештаја у случају наступања услова за раскид, односно престанак уговора. Уговор се закључује са оба супружника, односно оба партнера у ванбрачној заједници, када је то могуће. Лице које не извршава своје обавезе утврђене у уговору из става 5. овог члана губи право на коришћење одговарајућег смештаја. Министар надлежан за становање ближе прописује услове које треба да задовољи објекат за одговарајући смештај, а у складу са ставом 2. тач. 3), 4) и 5) овог члана.

Minimum 8 m² nije opšti projektantski minimum za svaku novu stambenu zgradu.

Mora li se plan preseljenja razmatrati s pogođenim licima i javnošću?

Da. Nacrt odluke i plan pripremaju se uz konsultacije i saradnju, uz rani i javni uvid po pravilima planiranja, evidentiranje i odlučivanje o primjedbama i učešće socijalne zaštite. Odluka se donosi zajedno s planom odnosno programom uređivanja zemljišta.

У поступку доношења новог, односно измене и допуне важећег планског документа (у даљем тексту: доношење плана), као и у случају спровођења одговарајућег планског документа кроз програм за уређивање земљишта (у даљем тексту: спровођење плана), министарство надлежно за послове урбанизма, односно надлежни орган јединице локалне самоуправе припрема нацрт одлуке о неопходности исељења са планом пресељења и утврђује обухват насеља, односно дела насеља из којег је потребно извршити исељење и пресељење из разлога прописаних у члану 78. ст. 1. и 2. овог закона. Надлежни орган из става 1. овог члана у току поступка припреме нацрта одлуке о неопходности исељења са планом пресељења то чини уз консултовање и сарадњу са лицима која су погођена пресељавањем и организацијама за заштиту људских права, а закључци са обављених консултација јесу обавезан део нацрта одлуке о неопходности исељења са планом пресељења. Надлежни орган из става 1. овог члана у поступку израде и доношења планског документа организује рани јавни увид и јавни увид и у нацрт одлуке из става 1. овог члана ради упознавањa јавности (правних и физичких лица) са планским решењем, односно обухватом насеља или дела насеља из којег је потребно извршити исељење, као и разлозима и могућим начинима исељења. Надлежни орган евидентира све примедбе и сугестије правних и физичких лица које су дате током раног јавног увида и јавног увида, а евидентиране примедбе и сугестије могу утицати на одлуку о неопходности исељења. Рани јавни увид и јавни увид из ст. 3. и 4. овог члана обављају се сходно одредбама закона којим се уређује планирање и изградња објеката. Након обављеног јавног увида, надлежни орган сачињава извештај који садржи податке о извршеном јавном увиду са свим примедбама и одлукама по свакој примедби. Лица која живе у насељу, односно делу насеља из којег је потребно извршити исељење и пресељење, морају бити правовремено и на одговарајући начин обавештена о одржавању раног јавног увида и јавног увида објављивањем обавештења на званичној интернет презентацији јединице локалне самоуправе, постављањем штампаног обавештења на табли надлежног органа, објављивањем у месним јавним гласилима, уколико постоје, како би могла да учествују у процесу одлучивања ради заштите и остваривања својих права. У поступку раног јавног увида и јавног увида обавезно учествују и представници органа социјалне заштите ради пружања подршке лицима која могу бити погођена исељењем. Одлука о неопходности исељења и план пресељења

Ovo je obuhvat preseljenja po članu 78, ne procedura svakog privatnog zakupa.

Koje procesne zaštite postoje pri iseljenju po planu preseljenja?

Lokalna uprava donosi i dostavlja rješenje svim identifikovanim licima, na zahtjev obezbjeđuje besplatnu pravnu pomoć, a žalba vijeću je u 15 dana od dostavljanja. Dostupni su i drugi pravni lijekovi po ZUP-u.

Надлежни орган јединице локалне самоуправе доноси решење о исељењу на основу одлуке из члана 82. став 1. овог закона. У поступку доношења решења из става 1. овог члана јединица локалне самоуправе дужна је да лицу које живи у насељу, односно делу насеља из којег је потребно извршити исељење и пресељење по његовом захтеву обезбеди бесплатну правну помоћ. Решење из става 1. овог члана надлежни орган јединице локалне самоуправе дужан је да достави свим лицима која буду идентификована у поступку доношења одлуке о исељењу. Против решења из става 1. овог члана може се изјавити жалба општинском, односно градском већу у року од 15 дана од дана достављања решења. У току поступка исељења лицима погођеним исељењем на располагању су и сви други правни лекови у складу са одредбама закона којим се уређује општи управни поступак. Начин извршења решења о исељењу

Kada se rješenje o iseljenju ne smije izvršavati?

Ne pri nepovoljnom vremenu, nedjeljom, državnim/vjerskim praznikom, noću, pred izbore i neposredno prije početka i kraja školske godine. Način se dogovara uz najmanju štetu pravima; troškove snosi lokalna samouprava, osim lica koje može samo obezbijediti odgovarajući stan.

Решење о исељењу се не може спроводити при неповољним временским приликама, недељом, у дане државних и верских празника, ноћу, пре избора и непосредно пре почетка и краја школске године. Државни и други органи, као и други субјекти који су надлежни да учествују у спровођењу поступака исељења, дужни су да воде рачуна о приликама у којима се налазе лица која се исељавају и пресељавају и да у договору са њима одреде начин извршења који ће бити најмање штетан по њихова права и правне интересе. Трошкове спровођења извршења сноси јединица локалне самоуправе. Изузетно, у случајевима у којима се утврди да лице које се исељава и пресељава може само себи да обезбеди одговарајући стан, без подршке надлежног органа, трошкови падају на терет тог лица. Поступање током исељења и пресељења

Važi u odgovarajućem postupku čl. 78–87, ne automatski za hitni postupak iz čl. 77.

Da li su površine člana 90 univerzalni normativi projektovanja stanova?

Ne. Član 90 određuje odgovarajući stan za zakonsku stambenu podršku kroz prostorne uslove prema domaćinstvu, instalacije, konstruktivnu sigurnost, klimatsku zaštitu i higijenu, uz pristupačnost za propisane korisnike. Prostorni rasponi i granice podrške ostaju u citatu.

Одговарајући стан у смислу овог закона је стан који испуњава услове према критеријуму просторних услова, опремљености стана основним инсталацијама, конструктивне сигурности и безбедности, као и заштите од спољних климатских утицаја и задовољења основних хигијенских услова становања. Према критеријуму просторних услова, у смислу става 1. овог члана, у зависности од броја чланова породичног домаћинства одговарајући стан је: 1) за једночлано домаћинство – гарсоњера или једнособан стан, нето корисне стамбене површине од 22 m² до 30 m²; 2) за двочлано домаћинство – једнособан, једноипособан или двособан стан, нето корисне стамбене површине од 30 m² до 48 m²; 3) за трочлано домаћинство – једноипособан, двособан или двоипособан стан, нето корисне стамбене површине од 40 m² до 56 m²; 4) за четворочлано домаћинство – двособан, двоипособан или трособан стан, нето корисне стамбене површине од 50 m² до 64 m²; 5) за петочлано домаћинство – двоипособан, трособан или троипособан стан, нето корисне стамбене површине од 56 m² до 77 m²; 6) за шесточлано и веће домаћинство – трособан, троипособан или четворособан стан, нето корисне стамбене површине од 64 m² до 86 m². Према критеријуму опремљености стана основним инсталацијама, у смислу става 1. овог члана, одговарајући стан је стан који је опремљен основним водоводним, електричним и санитарним инсталацијама, а којима се обезбеђује снабдевање водом за пиће, електричном енергијом и одвођење отпадних вода. Према критеријуму конструктивне сигурности и безбедности, у смислу става 1. овог члана, одговарајући стан је стан који не представља опасност за живот и здравље људи, односно није склон паду и нису му угрожени конструктивни елементи у смислу закона којим се уређује изградња објеката. Према критеријуму заштите од спољашњих климатских утицаја и задовољења основних хигијенских услова становања, у смислу става 1. овог члана, одговарајући стан је стан који је заштићен од утицаја хладноће, кише, ветра и других неповољних климатских утицаја, као и који је снабдевен дотоком природне светлости и заштићен од влаге. Да би лице остварило право на стамбену подршку у односу на критеријум просторних услова стана, једини стан који има у својини, у зависности од броја чланова породичног домаћинства, мора бити мање површине од минимума површина наведених у ставу 2. овог члана. Стамбена подршка у смислу обезбеђења одговарајућег стана према критеријуму просторних услова стана може се дати највише до максимума површина наведених у ставу 2. овог члана. У погледу корисника стамбене подршке из члана 89. став 4. тач. 5) и 6), као и у случају корисника стамбене подршке чији је члан домаћинства особа са инвалидитетом, одговарајући стан мора испуњавати услове и у погледу критеријума приступачности стана с обзиром на врсту и степен инвалидитета. Границе прихода као услов за остваривање права на стамбену подршку

Ne praviti opšti automatski pad privatnog stana po tabeli površina namijenjenoj ovom režimu.

Kako se utvrđuje prihod za stambenu podršku?

Prema vrsti podrške, lokalnoj prosječnoj neto zaradi i veličini/sastavu domaćinstva, uz poseban dodatak za invaliditet. Primanja po osnovu invaliditeta se ne računaju; uzima se prosjek šest mjeseci prije mjeseca javnog poziva.

У зависности од врсте стамбене подршке, право на решавање стамбене потребе има једночлано домаћинство чији максималан приход не прелази износ од: 1) 0,5 просечне зараде без пореза и доприноса у јединици локалне самоуправе за унапређење услова становања и помоћ за озакоњење стана или породичне куће; 2) 1,2 просечне зараде без пореза и доприноса у јединици локалне самоуправе за непрофитни закуп или доделу стана или породичне куће; 3) 1,5 просечне зараде без пореза и доприноса у јединици локалне самоуправе за непрофитну куповину; 4) 0,7 просечне зараде без пореза и доприноса у јединици локалне самоуправе ради унапређења енергетских својстава стана. Максималан приход за вишечлана домаћинства, као услов за остваривање права из става 1. овог члана, обрачунава се множењем максималног прихода једночланог домаћинство за одговарајућу врсту стамбене подршке из става 1. овог члана са коефицијентом (К) који се израчунава по формули К=1+Ох0,7+Дх0,5, где је 1 – лице које остварује право на стамбену подршку, О – број чланова домаћинства старости преко 14 година, а Д – број деце старости до 14 година (на пример: 1 одрасла особа: К=1,0; 1 одрасла и 1 дете: К=1,5; 2 одрасле особе: К=1,7; 2 одрасле особе и 1 дете: К=2,2). Приликом утврђивања максималних прихода породичног домаћинства особама са инвалидитетом коефицијент се увећава за додатних 0,5. Под приходима из става 1. овог члана сматрају се: 1) примања и приходи који се остварују у месечним износима и то зарада, односно плата или накнада зараде, односно накнада плате, уговора о делу, пензија; 2) приход од регистрованог пољопривредног газдинства; 3) приход по основу обављања регистроване предузетничке делатности; 4) приходи у виду добити или дивиденди кроз чланство у привредном друштву; 5) други приходи у складу са законом. Под приходима из става 1. овог члана не сматрају се примања која се остварују по основу инвалидитета. Приликом утврђивања границе прихода као услова за остваривање права на стамбену подршку узима се просечан месечни приход породичног домаћинства остварен у периоду од шест месеци који претходе месецу у коме је расписан јавни позив за доделу стамбене подршке.

Koeficijente i punu listu prihoda provjeriti u članu; ovo nije automatski obračun iz samo jednog unesenog prihoda.

Ko može dobiti materijal ili stručnu podršku za unapređenje stanovanja?

Lice bez odgovarajućeg stana u granici prihoda za ovu podršku; za energetska svojstva važi posebna granica. Izuzetak omogućava vlasniku podršku bez obzira na prihod ako dio prostora izda korisniku podrške zakupa po zakonu.

Лице без одговарајућег стана у смислу овог закона може остварити право на стамбену подршку за унапређење услова становања доделом грађевинског материјала и/или стручне подршке за санацију, адаптацију, реконструкцију или доградњу стана, односно породичне куће, уколико његови приходи не прелазе границе прихода из члана 91. став 1. тачка 1) овог закона. Изузетно од става 1. овог члана, право на стамбену подршку за унапређење енергетских својстава стана, односно породичне куће, може остварити и лице чији приходи не прелазе границе прихода из члана 91. став 1. тачка 4) овог закона. Изузетно од става 1. овог члана, корисник овог вида стамбене подршке може бити и власник стана или породичне куће, без обзира на висину прихода, уколико део стамбеног простора изда у закуп лицу које остварује право на стамбену подршку закупа стана у складу са овим законом. Помоћ за озакоњење стана или породичне куће као вид стамбене подршке

Nijesu automatski dostupne subvencije svakom vlasniku bez programa i postupka.

Kako se zbrinjava lice bez stana poslije nepogode ili neposredne opasnosti rušenja?

Privremenim smještajem do rješenja potrebe u zakonskom obuhvatu, naročito beskućnika, lica čiji je stan uništen ili opasno nestabilan i žrtava porodičnog nasilja. Postupak je hitan bez redovnog postupka raspodjele podrške.

Стамбено збрињавање представља привремени смештај лица из члана 89. став 1. овог закона до решавања његове стамбене потребе, а нарочито лица: 1) које је бескућник; 2) чији је стан или породична кућа оштећена или уништена услед елементарне и друге непогоде; 3) чијем је стану или породичној кући услед дотрајалости или већег оштећења угрожена стабилност тако да представља непосредну опасност по живот и здравље људи, за суседне објекте и за безбедност саобраћаја и које из ових разлога остварује право на нужни смештај у складу са законом којим се уређује изградња објеката; 4) које је као жртва породичног насиља напустило своје породично домаћинство и нема средстава да самостално реши своју стамбену потребу. Стамбено збрињавање из става 1. овог члана врши се по хитном поступку, без спровођења поступка за доделу стамбене подршке прописаног овим законом.

Kako se osporava predlog liste stambene podrške?

Prigovor se podnosi u 15 dana od objavljivanja predloga, nadležnom vijeću ili posebnoj komisiji Vlade za zaposlene kod korisnika javne svojine; konačna lista nastaje poslije odluke o prigovorima. Poslije odluke o dodjeli postoje posebna žalba i ugovor.

На основу програма стамбене подршке, стамбена комисија расписује јавни позив за доделу стамбене подршке којим позива заинтересована лица да у року прописаним јавним позивом поднесу писани захтев и одговарајуће доказе предвиђене условима јавног позива који су од значаја за утврђивање листе реда првенства за остваривање стамбене подршке. На основу спроведеног поступка из става 1. овог члана, стамбена комисија утврђује предлог листе реда првенства, на који подносилац захтева може уложити приговор општинском, односно градском већу у року од 15 дана од дана објављивања предлога листе реда првенства. У случају доделе стамбене подршке лицу из члана 104. став 2. приговор на предлог листе првенства који је утврдила стамбена комисија корисника добара у јавној својини изјављује се комисији Владе задуженој за стамбена питања у року од 15 дана од дана објављивања предлога листе реда првенства. По доношењу одлуке о свим приговорима изјављеним на предлог листе првенства, стамбена комисија утврђује листу реда првенства коју доставља скупштини јединице локалне самоуправе на чијој територији се стамбена подршка додељује. Предлог листе реда првенства и листа реда првенства објављују се на исти начин као и јавни позив за доделу стамбене подршке. Доношење одлуке и закључивање уговора о додели стамбене подршке

Da li projekat iz programa stambene podrške ima posebne normative?

Ministar propisuje uslove i normative za planiranje i projektovanje stambenih zgrada i stanova u programima stambene podrške.

Министарство надлежно за послове становања припрема Програм стамбене подршке у складу са Стратегијом и Акционим планом и доставља га Влади на усвајање. Програмом из става 1. овог члана нарочито се утврђују: 1) приоритети у погледу врсте стамбене подршке, одговарајућих стамбених пројеката и циљних група корисника; 2) планирани број корисника стамбене подршке, као и број корисника по различитим циљним групама; 3) врста и износ средстава за реализацију појединачних програма и одговарајућих стамбених пројеката; 4) план активности које је могуће спровести у оквиру буџетске године; 5) услови и критеријуми за коришћење средстава; 6) услови враћања средстава; 7) други аспекти од значаја за планирање и реализацију програма. Министар надлежан за послове становања ближе прописује услове и нормативе за планирање и пројектовање стамбених зграда и станова у програмима стамбене подршке. Локална стамбена стратегија

Sam ovaj član ne potvrđuje sadržaj nepročitanog pravilnika i ne mijenja automatski normative svih tržišnih stanova.

Šta kontroliše građevinski inspektor u zgradi koja se koristi?

Da li se zgrada koristi po nameni, da li se korišćenjem ugrožavaju život, zdravlje i bezbednost zgrade, da li se zgrada održava po programu održavanja i da li postoje nedostaci koji ugrožavaju bezbednost korišćenja (čl. 126 st. 1).

Građevinski inspektor u vršenju inspekcijskog nadzora ima pravo i obavezu da: 1) proverava da li se zgrada i njeni delovi koriste u skladu sa svojom namenom; 2) proverava da li se korišćenjem zgrade dovodi u opasnost život i zdravlje ljudi, bezbednost zgrade i imovine, saobraćaja, okoline i životne sredine; 3) proverava da li se zgrada održava u skladu sa programom održavanja iz člana 60. stav 6. ovog zakona; 4) proverava da li na izgrađenoj zgradi postoje nedostaci koji ugrožavaju bezbednost njenog korišćenja i okoline;

Može li građevinski inspektor zabraniti korišćenje zgrade ili njenog dela?

Da, dužan je da rešenjem zabrani korišćenje zgrade ili dela zgrade i naredi hitno izvođenje radova kada bi mogle da nastanu štetne posledice po život ili zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti (čl. 128 st. 1).

U vršenju inspekcijskog nadzora građevinski inspektor je dužan da zabrani rešenjem stambenoj zajednici, odnosno drugom odgovornom licu iz člana 15. ovog zakona, korišćenje zgrade ili dela zgrade i da naredi hitno izvođenje radova i preduzimanje drugih mera čijim neizvršenjem bi mogle da nastanu štetne posledice po život ili zdravlje ljudi, životnu sredinu, privredu ili imovinu veće vrednosti, u skladu sa članom 60. ovog zakona.

Odlaže li žalba na rješenje inspektora izvršenje?

Po ovom članu odlaže, osim hitnih mjera iz člana 128 st. 1 i 2. Nadležnost drugostepenog organa zavisi od vrste i nivoa inspekcije, sa posebnim pravilima AP i Beograda.

Против решења републичког инспектора за комуналне делатности може се у року од 15 дана од дана достављања решења изјавити жалба министарству надлежном за послове становања. Против решења комуналног инспектора јединице локалне самоуправе може се изјавити жалба општинском, односно градском већу у року од 15 дана од дана достављања решења. Против решења републичког грађевинског инспектора може се у року од 15 дана од дана достављања решења изјавити жалба Влади, преко министарства надлежног за послове становања. Против решења грађевинског инспектора јединице локалне самоуправе донетог у поступку инспекцијског надзора жалба се изјављује министарству надлежном за послове становања. Аутономној покрајини поверава се решавање по жалби против првостепеног решења грађевинског инспектора донетог у поступку вршења инспекцијског надзора на територији аутономне покрајине. Граду Београду поверава се решавање по жалби против првостепеног решења градске општине донетог у поступку вршења инспекцијског надзора грађевинског инспектора, у складу са овим законом. Жалба изјављена против решења инспектора одлаже извршење, осим у случају из члана 128. ст. 1. и 2. овог закона.

Ne prenositi nesuspenzivnost hitnog naloga na svako inspekcijsko rješenje.

Kolika je kazna za vlasnika koji nastavi da koristi zgradu posle zabrane ili ne vrati deo zgrade u prethodno stanje?

Fizičko lice 5.000–150.000 dinara, a pravno lice kao vlasnik posebnog dela 50.000–2.000.000 dinara (čl. 132 st. 1 tač. 8 i 9, st. 2).

Novčanom kaznom od 5.000,00 do 150.000,00 dinara kazniće se za prekršaj fizičko lice kao vlasnik posebnog dela … 8) nastavi sa korišćenjem zgrade, odnosno dela zgrade nakon donetog rešenja iz člana 127. stav 1. tačka 1. … 9) u naloženom roku ne vrati deo zgrade u prethodno stanje … Za prekršaj iz stava 1. ovog člana kazniće se pravno lice kao vlasnik posebnog dela novčanom kaznom od 50.000,00 do 2.000.000,00 dinara.

Kako se čuvaju raniji postupci i prava korišćenja javnih stanova?

Član 152 čuva navedene ugovore i određene započete postupke prema ranijim propisima; član 154 razlikuje nepostojanje prvostepene ili sudom poništene odluke od posebne ranije odluke. Svaki predmet treba svrstati prema tačnom datumu i pravnom osnovu.

Лице које користи стан у јавној својини на основу правоснажне одлуке о давању стана у закуп на одређено време, донете у складу са Уредбом о решавању стамбених потреба изабраних, постављених и запослених лица код корисника државне својине („Службени гласник РС”, бр. 41/02, 76/02, 125/03, 88/04, 68/06 – УС, 10/07, 107/07 и 68/09) и Уредбом о решавању стамбених потреба изабраних, постављених и запослених лица код корисника средстава у државној својини („Службени гласник РС”, бр. 102/10 и 117/12 – УС), наставља са коришћењем тог стана у складу са уговором о закупу, под условима и на начин утврђен овим законом. Поступак за решавање стамбене потребе лица из става 1. овог члана започет по општем акту, односно пропису по коме до дана ступања на снагу овог закона није донета правоснажна одлука, наставиће се у складу са прописима који су били на снази у време отпочињања поступка. Лице које по основу уговора о закупу привремено користи стан у јавној својини наставља са коришћењем тог стана до коначног решења његове стамбене потребе у складу са овим законом. Лице, као и чланови његовог породичног домаћинства у случају да је то лице преминуло, који користе стан у јавној својини по основу потврде о додели стана издатој до 20. јула 2002. године, под условом да нису у међувремену решили своју стамбену потребу на други начин, закључују уговор о закупу тог стана на одређено време са корисником ствари у јавној својини (или даваоцем стана). Лица из ст. 1, 2. и 3. овог члана имају обавезу да учествују у трошковима управљања и редовног одржавања и хитних интервенција у згради у којој се налази стан, у складу са овим законом, а за коришћење стана плаћају закупнину која се обрачунава множењем вредности стана за коју се плаћа порез на имовину (пореска основица) за текућу годину са коефицијентом 0,00242, коју обрачунава надлежни орган јединице локалне самоуправе. Поступци за закључење уговора о купопродаји стана који су започети у складу са одредбама члана 53. став 2. Уредбе о решавању стамбених потреба изабраних, постављених и запослених лица код корисника средстава у државној својини („Службени гласник РС”, бр. 102/10 и 117/12 – УС), а који нису окончани до дана ступања на снагу овог закона, окончаће се у складу са прописима који су били на снази у време отпочињања поступка. Уколико је лице из става 1. овог члана остварило право на решавање стамбене потребе доделом стана у закуп на начин да неодговарајући стан или породичну стамбену зграду (у даљем тексту: неодговарајући стан) коју има или је стекао у својину он или члан његовог породичног домаћинства пренесе у јавну својину, наставља са коришћењем тог стана у складу са уговором о закупу дела стана на коме је стекао право сувласништва, под условима и на начин утврђен овим законом. Пренос неодговарајућег стана у јавну својину се уређује уговором о сусвојини који у име Републике Србије закључује директор Републичке дирекције за имовину Републике Србије или друго лице у Дирекцији које он за то овласти. Изузетно од ст. 1, 2. и 3. овог члана, ван поступка и начина прописаног овим законом може се решити стамбена потреба члана, односно чланова породичног домаћинства запосленог лица које је изгубило живот за време вршења службеног задатка док је било у радном односу код корисника ствари у јавној својини, под условом да исто нема стан, односно одговарајући стан у складу са овим законом, лица са инвалидитетом преко 80%, ако је инвалидитет настао као последица вршења службених задатака или ратних дејстава, као и лица за које је безбедносним проверама извршеним на основу члана 16. став 3. Закона о организацији и надлежности државних органа у сузбијању организованог криминала, корупције и других посебно тешких кривичних дела („Службени гласник РС”, бр. 42/02, 27/03, 39/03, 67/03, 29/04, 58/04 – др. закон, 45/05, 61/05, 72/09, 72/11 – др. закон, 101/11 – др. закон и 32/13), утврђена угроженост његове личне безбедности по месту становања. Одлуку о решавању стамбене потребе лица из става 7. овог члана доноси стамбена комисија корисника ствари у јавној својини на предлог руководиоца надлежног органа код кога је то лице било запослено, односно код кога је у радном односу. Ако је више лица заинтересовано за решавање стамбених потреба по основу наведеном у ставу 7. овог члана извршиће се рангирање у складу са критеријумима за утврђивање реда првенства из члана 106. овог закона.

Nema univerzalnog pravila da se svi raniji postupci dovršavaju po starom zakonu ili da svi prelaze na novi.

Da li je raniji Zakon o stanovanju 50/1992 u cjelini prestao da važi?

Ne. Član 157 izričito čuva čl. 16–28, 34–38, 45a i 45b, dok je član 32 imao dodatni dvogodišnji rok. Čuvaju se i čl. 41–43 navedene uredbe, uz ostale taksativno nabrojane prestanke.

Ступањем на снагу овог закона престају да важе: 1) Закон о становању („Службени гласник РС”, бр. 50/92, 76/92, 84/92 – исправка, 33/93, 53/93, 67/93, 46/94, 47/94 – исправка, 48/94, 44/95 – др. закон, 49/95, 16/97, 46/98, 26/01, 101/05 – др. закон и 99/11), осим одредаба чл. 16. до 28, чл. 34. до 38, чл. 45а и 45б, као и одредбе члана 32. која престаје да важи по истеку две године од дана ступања на снагу овог закона; 2) Закон о одржавању стамбених зграда („Службени гласник РС”, бр. 44/95, 46/98, 1/01 – УС, 101/05 – др. закон, 27/11 – УС и 88/11); 3) Закон о социјалном становању („Службени гласник РС”, број 72/09); 4) члан 54. ст. 2, 3. и 6. Закона о јавној својини („Службени гласник РС”, бр. 72/11, 88/13 и 105/14); 5) Уредба о решавању стамбених потреба изабраних, постављених и запослених лица код корисника средстава у државној својини („Службени гласник РС”, бр. 102/10 и 117/12 – УС), осим одредаба чл. 41. до 43.

Ovo ne potvrđuje sadržaj svih nepročitanih sačuvanih starih članova; za konkretno pravo provjeriti i kasnije posebne propise.

Da li nadstresnica na terasi menja fasadu i zahteva odobrenje, tehnicku dokumentaciju ili proveru lokacijskih uslova?

Ne moze se automatski tretirati kao obicna dvorisna nadstresnica. Fasada, krov, zavrsna obrada spoljnog zida i zajednicka terasa mogu biti zajednicki delovi zgrade. Ako nadstresnica zadire u takav zajednicki deo ili menja njegova fizicka svojstva/spoljni izgled, vlasnik posebnog dela nema pravo da to uradi samo na osnovu svojine na stanu ili lokalu: potrebna su odgovarajuca ovlascenja/odluke stambene zajednice, a zatim se posebno utvrdjuje koji akt po propisima o planiranju i izgradnji i koja tehnicka dokumentacija su potrebni. Izuzetak za jednostavnu pomocnu nadstresnicu do 20 m2 iz posebnog pravilnika ne treba bez provere prenositi na nadstresnicu koja se postavlja na terasi postojece zgrade.

fasada zgrade, takav deo smatra se zajedničkim delom zgrade

Odvojiti dve provere: (1) ko sme da menja zajednicki deo/spoljni izgled i (2) koji gradjevinski akt je potreban za konkretan zahvat.