Zakon o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima

Da li aktuelni zakon obuhvata objekat ili radove izvedene bez potrebnog akta?

Da, ako spadaju u kategorije iz člana 1 i ispunjavaju ostale uslove zakona.

1) објекти, делови објекта, односно посебни делови објекта изграђени супротно закону; 2) објекти, делови објекта, односно посебни делови објекта изграђени, односно радови изведени на објекту без прибављеног решења о одобрењу за извођење радова (санација, реконструкција, адаптација, промена намене и др.)

Preprican citat sa tri tackice zamijenjen doslovnim nabrajanjem iz clana 1.

Može li stambeni objekat kategorije A ili B sa građevinskom, ali bez upotrebne dozvole, biti predmet posebnog upisa?

Može kada je građevinska dozvola izdata i kada je do 24.10.2025. istekao zakonski rok za pribavljanje upotrebne dozvole.

stambeni objekti kategorije A i B ... izdato rešenje o građevinskoj dozvoli

Može li privredni objekat sa građevinskom, ali bez upotrebne dozvole, biti predmet posebnog upisa?

Može kada je građevinska dozvola izdata i kada je do 24.10.2025. istekao zakonski rok za pribavljanje upotrebne dozvole.

privredni objekti ... izdato rešenje o građevinskoj dozvoli

Da li upis po posebnom zakonu znači da država garantuje bezbednost i sigurnost korišćenja objekta?

Ne. Upis prava svojine nije državna garancija tehničke bezbednosti; vlasnik prihvata rizik korišćenja i odgovornost prema trećima.

Republika Srbija ne garantuje za bezbednost i sigurnost korišćenja objekta

Da li posle završnih radova nedostaje stručna izjava o tehničkim standardima i podobnosti za upotrebu?

Da — bez nje obaveštenje propisano izmenom 80/2026 nije kompletno.

власник објекта доставља Агенцији и надлежном грађевинском инспектору обавештење које садржи извештај о затеченом стању објекта, са изјавом стручног лица да су радови изведени у складу са техничким стандардима за ту врсту радова и да је објекат подобан за употребу

Opisni lokator „izmena 80/2026 cl. 5" zamijenjen brojem clana u preciscenom tekstu (cl. 5).

Da li su po završetku radova obavešteni i Agencija i građevinski inspektor?

Moraju biti obavešteni u režimu iz izmene 80/2026.

dostavlja Agenciji i nadležnom građevinskom inspektoru obaveštenje

Opisni lokator („izmena 80/2026 cl. N") zamijenjen brojem clana u preciscenom tekstu: lokalni tekst zakona je od 07.09.2026. redakcijski precisceni tekst kroz 80/2026, pa se clan izmjene vise ne navodi posebno.

Šta se dostavlja po završetku tih završnih radova?

Agenciji i građevinskom inspektoru dostavlja se obaveštenje sa izveštajem i izjavom stručnog lica o standardima i podobnosti objekta za upotrebu.

vlasnik objekta dostavlja Agenciji i nadležnom građevinskom inspektoru obaveštenje

Opisni lokator („izmena 80/2026 cl. N") zamijenjen brojem clana u preciscenom tekstu: lokalni tekst zakona je od 07.09.2026. redakcijski precisceni tekst kroz 80/2026, pa se clan izmjene vise ne navodi posebno.

Da li nedostaje izveštaj o zatečenom stanju za završne radove na već upisanom, konstruktivno završenom objektu?

Da — izmena 80/2026 ga propisuje kao osnov za te radove u ovom prelaznom režimu.

na osnovu izveštaja o zatečenom stanju

Opisni lokator („izmena 80/2026 cl. N") zamijenjen brojem clana u preciscenom tekstu: lokalni tekst zakona je od 07.09.2026. redakcijski precisceni tekst kroz 80/2026, pa se clan izmjene vise ne navodi posebno.

Kako se završava objekat već upisan po posebnom zakonu ako je konstruktivno gotov, ali nema instalacije/stolariju/završenu fasadu?

Do usklađivanja planova iz člana 21 završni radovi mogu se izvesti na osnovu izveštaja o zatečenom stanju ovlašćenog lica.

radovi ... izvode se na osnovu izveštaja o zatečenom stanju

Opisni lokator („izmena 80/2026 cl. N") zamijenjen brojem clana u preciscenom tekstu: lokalni tekst zakona je od 07.09.2026. redakcijski precisceni tekst kroz 80/2026, pa se clan izmjene vise ne navodi posebno.

Da li nedostaje obavezni geodetski elaborat kada objekat nije u RGZ bazi ili mu je promenjena površina?

Da — bez potrebnog elaborata prijava nema propisani geodetski prilog.

investitor ... dostavlja elaborat geodetskih radova

Opisni lokator („izmena 80/2026 cl. N") zamijenjen brojem clana u preciscenom tekstu: lokalni tekst zakona je od 07.09.2026. redakcijski precisceni tekst kroz 80/2026, pa se clan izmjene vise ne navodi posebno.

Kada izmena 80/2026 traži elaborat geodetskih radova uz prijavu zgrade?

Kada objekat nije evidentiran u bazi RGZ ili je njegova površina promenjena u odnosu na upisanu.

objekat nije evidentiran ... ili je površina objekta promenjena

Opisni lokator („izmena 80/2026 cl. N") zamijenjen brojem clana u preciscenom tekstu: lokalni tekst zakona je od 07.09.2026. redakcijski precisceni tekst kroz 80/2026, pa se clan izmjene vise ne navodi posebno.

Ko može izraditi skicu/specifikaciju posebnih delova po izmeni 80/2026?

Licencirani inženjer geodetske, arhitektonske ili građevinske struke.

izrađuju licencirani inženjeri geodetske, arhitektonske i građevinske struke

Opisni lokator („izmena 80/2026 cl. N") zamijenjen brojem clana u preciscenom tekstu: lokalni tekst zakona je od 07.09.2026. redakcijski precisceni tekst kroz 80/2026, pa se clan izmjene vise ne navodi posebno.

Šta se od 01.09.2026. podnosi pre upisa posebnih delova višestambene zgrade?

Uz prijavu zgrade/funkcionalne celine podnosi se skica neevidentiranih posebnih delova ili specifikacija posebnih delova preko digitalne platforme.

skicu neevidentiranih posebnih delova, odnosno specifikaciju posebnih delova objekata

Opisni lokator („izmena 80/2026 cl. N") zamijenjen brojem clana u preciscenom tekstu: lokalni tekst zakona je od 07.09.2026. redakcijski precisceni tekst kroz 80/2026, pa se clan izmjene vise ne navodi posebno.

Da li poseban deo nastao iz zajedničkih prostorija traži saglasnost 51% vlasnika posebnih delova?

Da. Ovaj zahtev je dodatak uz ugovor sa stambenom zajednicom i elaborat; nije opšta većina za sve odluke stambene zajednice.

saglasnost 51% vlasnika posebnih delova

Da li nedostaje saglasnost 51% za upis posebnog dela nastalog iz zajedničke prostorije?

Da — to je propisani prilog za ovaj poseban slučaj.

saglasnost 51% vlasnika posebnih delova

Da li je za poseban deo nastao iz zajedničkih prostorija potreban geodetski elaborat sa skicom?

Da.

dostavlja se i elaborat geodetskih radova sa skicom posebnog dela

Da li nedostaje geodetski elaborat sa skicom za poseban deo nastao iz zajedničkih prostorija?

Da — taj prilog je izričito zahtevan.

elaborat geodetskih radova sa skicom posebnog dela

Za poseban deo nastao od zajedničkih prostorija, da li je potreban ugovor sa stambenom zajednicom?

Da. Ugovor sa stambenom zajednicom je dokaz rešenih imovinskopravnih odnosa za ovaj poseban slučaj.

dostavlja ugovor sa stambenom zajednicom

Da li nedostaje ugovor sa stambenom zajednicom za poseban deo nastao iz zajedničkih prostorija?

Da — prijava nema propisani dokaz o rešenim imovinskopravnim odnosima.

dostavlja ugovor sa stambenom zajednicom

Kako izmena 80/2026 tretira naknadu za porodični stambeni objekat preko 400 m²?

Za deo površine preko 400 m² plaća se naknada u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta za svaki naredni m².

za objekte površine preko 400 m2 plaća naknada ... za svaki naredni metar kvadratni

Opisni lokator („izmena 80/2026 cl. N") zamijenjen brojem clana u preciscenom tekstu: lokalni tekst zakona je od 07.09.2026. redakcijski precisceni tekst kroz 80/2026, pa se clan izmjene vise ne navodi posebno.

Da li upis javnog/proizvodnog objekta ukida posebne uslove za njegovo korišćenje?

Ne. Potrebni uslovi i saglasnosti za korišćenje pribavljaju se po posebnim zakonima, izvan objedinjene procedure; upis svojine ne ukida te obaveze.

pribavi potrebne uslove i saglasnosti, izvan objedinjene procedure

Da li upisanom objektu nedostaju posebni uslovi/saglasnosti za korišćenje?

To ostaje pravna prepreka za korišćenje/delatnost i nakon upisa svojine.

Упис права својине на непокретностима у складу са одредбама овог закона не утиче на обавезе које се односе на услове за обављање делатности у објектима из става 7. овог члана, као и на услове који се односе на објекте за јавно коришћење, у складу са одредбама посебних закона.

Preprican citat zamijenjen doslovnim stavom clana 11.

Šta se dešava sa starom zabeležbom 'bez građevinske/upotrebne dozvole' nakon uspešnog upisa po posebnom zakonu?

Potvrda Agencije sadrži odluku o brisanju postojećih zabeležbi koje se odnose na status objekta i odgovarajuću izmenu statusa.

садржи и одлуку о брисању постојећих забележби на објекту које се односе на статус објекта (изграђен без грађевинске дозволе, без решења о одобрењу за изградњу, изграђен без употребне дозволе и сл.) и одговарајућу измену статуса објекта

Preprican citat zamijenjen doslovnim rasponom iz clana 12.

Može li novi poseban zakon da se koristi za objekat koji nije bio izgrađen do 24.10.2025?

Ne. Za takvu gradnju primenjuje se redovni režim Zakona o planiranju i izgradnji i inspekcijske posledice, ne ovaj poseban upis.

nisu bili izgrađeni do dana stupanja na snagu ovog zakona, nisu predmet upisa

Da li pravnosnažno/konačno staro rešenje o ozakonjenju ili legalizaciji i dalje može u katastar?

Da. Rešenja doneta do stupanja novog zakona na snagu upisuju se po pravilima katastarskog upisa.

Pravnosnažna ili konačna rešenja o ozakonjenju i legalizaciji ... upisuju se

Da li je dovoljno samo zakasniti i podneti prijavu u jednogodišnjem periodu?

Ne. Zakon traži i dokaziv objektivni razlog zašto prijava nije podneta u propisanom redovnom roku.

iz objektivnih razloga nisu podnela prijavu ... dostave i dokaze

Može li se posle redovnog roka ipak podneti prijava?

Samo izuzetno: do isteka jedne godine od 24.10.2025, uz dokaze koji nesumnjivo opravdavaju objektivni razlog propuštanja.

mogu podneti u roku od godinu dana ... ukoliko ... dostave i dokaze

Da li se objekat upisan po posebnom zakonu može priključiti na komunalnu/energetsku mrežu?

Može ako postoje tehnički uslovi koje utvrdi nadležni operator; ovaj priključak se rešava izvan objedinjene procedure.

ukoliko postoje tehnički uslovi ... izvan objedinjene procedure

Kako se razlikuju ozakonjenje, upis u katastar i upotrebna dozvola i koji postupak, zahtev ili dokument danas vazi?

To nisu isti postupci. Zakon o ozakonjenju objekata prestao je da vazi stupanjem na snagu Zakona 91/2025, a zapoceti postupci za objekte obuhvacene tim zakonom su obustavljeni. Poseban upis po Zakonu 91/2025, izmenjenom 80/2026, uredjuje evidentiranje i upis prava na nepokretnostima; po izmeni 80/2026 objekti upisani po tom zakonu smatraju se objektima izgradjenim u skladu sa zakonom. Upotrebna dozvola je poseban akt po ZPI: za objekat za koji je propisana gradjevinska dozvola, redovna upotreba se vezuje za prethodno pribavljenu upotrebnu dozvolu i tehnicki pregled/dokumentaciju. Zato naziv 'upisan u katastar' ne treba automatski menjati terminom 'ima upotrebnu dozvolu'.

prestaje da vazi Zakon o ozakonjenju objekata

Proveriti i da li postoji ranije pravnosnazno resenje o ozakonjenju: ranije konacno resenje i danas moze imati pravno dejstvo i biti osnov za upis.

Šta se desilo sa neokončanim postupkom po starom Zakonu o ozakonjenju?

Za objekte obuhvaćene novim zakonom stari postupak je obustavljen danom stupanja novog zakona na snagu; ne nastavlja se kao stari predmet.

Postupci započeti ... obustavljaju se danom stupanja na snagu ovog zakona

Da li se danas pokreće novi postupak po Zakonu o ozakonjenju objekata?

Ne. Taj zakon je prestao da važi 24.10.2025; aktuelni poseban režim je Zakon 91/2025 sa izmenama 80/2026.

prestaje da važi Zakon o ozakonjenju objekata

Može li potvrda za upis biti prosleđena RGZ pre plaćanja obavezne naknade?

Ne kada naknada postoji: izmena 80/2026 vezuje izdavanje/prosleđivanje potvrde za prethodno izmirenje obaveze.

potvrda ... prosleđena Zavodu tek nakon izmirenja obaveze plaćanja naknade

Opisni lokator („izmena 80/2026 cl. N") zamijenjen brojem clana u preciscenom tekstu: lokalni tekst zakona je od 07.09.2026. redakcijski precisceni tekst kroz 80/2026, pa se clan izmjene vise ne navodi posebno.